保障性住房全寿命周期质量纠纷解决途径探究.docVIP

保障性住房全寿命周期质量纠纷的解决途径探究 　　摘 要：保障性住房的质量事关政府公信力及社会稳定。文章将保障性住房寿命周期分为建设期和使用期两个阶段，分别阐述保障性住房质量纠纷产生的原因，在此基础上，对保障性住房全寿命周期的质量纠纷解决途径进行探究。 　　关键词：保障性住房 全寿命周期 质量纠纷 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2013）01-051-02 　　保障性住房作为我国为保障中低收入人群提供的住房，其质量关系到广大民众生命财产安全及政府的公信力，至关重要。同时，保障性住房的质量贯穿整个项目寿命周期（建设期和使用期），因此在项目全寿命周期内都必须坚持质量第一的理念。由于保障性住房出现时间较短，当前对质量的关注主要集中在建设阶段。随着国家扶持力度的加大以及受益人群的扩大，保障性住房在使用期间的质量纠纷日趋增加，使用期的维修养护措施对保障性住房的质量及保值的影响也将日益突出。本文立足于保障性住房全寿命周期，对其质量纠纷出现的原因及解决途径进行全面探究。 　　一、我国保障性住房质量纠纷现状 　　根据中国消费者协会（以下简称“消协”）数据，投诉案件中房屋及装修建材的投诉比例一直居高不下，房屋质量问题投诉情况更为严峻。仅2011年，房屋质量投诉案件就有4064起，占房屋投诉案件总量的45.78%，远高于其他指标。在保障性住房低利润率的背景下，其质量问题就更为突出。按照保障性住房覆盖率20%（见《国家人权行动计划（2012-2015年）》）保守估计，其质量投诉案件也有800多起，而申请保障性住房的大都是收入中等偏低的弱势群体，在修缮方面往往缺乏足够的资金，严峻形势不容乐观。 　　二、保障性住房质量纠纷原因分析 　　（一）相关法律法规的不完善 　　现行法律法规均未对保障性住房质量问题进行专门阐述。根据《城市房地产开发经营管理条例》，只有主体结构质量不合格，业主才有权退房，像消协接到的质量问题的大部分投诉都在主体结构以外，业主只能要求开发商负责进行维修，无权要求退房。而保障性住房本身受国家补贴，其住户反映质量问题还存在被舆论质疑的情况。 　　根据《房屋建筑工程质量保修办法》，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，应当由施工单位履行保修义务，但现行体制下的施工单位主体大都是分包下即成即散的农民工，根本不具备向其追讨要求保修的条件。所以实际纠纷中，业主往往要求开发商进行维修，但开发商大多采取拖延、推诿等方法，致使矛盾步步激化。在此情况下，业主找到消协调解，开发商最多也只同意修复，但其修复时间长，修复质量也不能得到充分保证。 　　（二）体制缺陷 　　各部门权责不清，重程序而不重质量。拆迁办说只管分房子，质量问题找开发商；房管局称只负责验收交付作备案，质量关由城建委负责；城建委则表示，质量验收是业主组织进行，管理部门主要是监管程序的合法化，只要程序合法就予以认可。在“只管程序不管质量”的过程中，很多存在质量问题的保障房项目堂而皇之地通过逐项验收，推给业主。 　　消协在处理保障性住房质量投诉方面只能扮演协调员的角色。消协受理案件后只能对投诉事项进行调查、调解，对于涉及到的质量问题提请鉴定部门鉴定，然后向有关行政部门反映、查询，提出建议，但并不能对开发商进行强制性执行。而且，保障性住房质量鉴定部门为所属建设工程质量监督部门，同时该部门又是房屋竣工验收评级部门，鉴定结果难以让各方都认同。 　　（三）经济制约 　　保障性住房质量问题给住户生活带来极大损害，但造成的损害如何赔偿却模糊不清。在没有专门针对保障性住房质量纠纷法律的情况下，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，房屋存在质量问题的，在保修期内，出卖人承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《房屋建筑工程质量保修办法》也规定，保修费用由质量缺陷的责任方承担，质量缺陷造成的人身、财产损害，业主可以向建设单位提出赔偿，再由建设单位向造成质量缺陷的责任方追偿。因拖延维修造成的新的损害，业主也可要求赔偿。但均未就具体赔偿哪些损失及赔偿金额做出详细规定，所以在实际发生的纠纷中，赔偿问题往往是双方争议的焦点。 　　保障性住房的住户为中低收入人群，在经济上没有足以自己先行承担维修那么宽松，大部分住户在开发商的一次次推诿下往往委曲求全，只求开发商能够将房子修好，更加不敢奢望开发商的赔偿。 　　（四）保障性住房的特殊性 　　保障性住房的生产过程有很强的社会性，涉及到政府部门、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位等各个独立主体，他们共同参与房屋的生产和使用过程，对房屋质量都负有不可推卸