保障性住房建设开发特点及存在问题探讨.docVIP

保障性住房建设开发特点及存在问题的探讨 　　 摘要：居住关系民生, “居者有其屋”是最大的民生工程。国家为解决特殊群体的住房问题确立了保障性住房制度，但在具体的实施过程中还存在很多困难与问题。本文作者作为一名房地产开发公司员工就其公司所承担的保障性住房中所遇到的问题进行了深入分析、并探讨了相应的解决办法，对我国诸多类似保障性住房开发建设实施具有一定的借鉴意义。 　　关键词：保障性住房困难群体基础设施资金 　　中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3791(2011)06(c)-0000-00 　　 　　住房问题关系老百姓的切身利益，住房问题是重要的民生问题。加快保障性住房建设，对于改善城市低收入居民的居住条件、保障房地产市场平稳健康发展，促进社会和谐稳定具有重要意义。长期以来，国家为解决低收入群体的住房问题建立了保障性住房制度。各级政府为了尽快推进保障性住房制度，相继出台了一系列政策法规。2010年1月10日，国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的通知》提出，加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。下面，就以笔者所居住的马鞍山市开展保障性住房建设的实践来探讨、分析保障性住房开发的特点、存在的相关问题及对策。 　　 　　1 马鞍山市保障性住房项目现状 　　自2010年以来，马鞍山市把强化农民征迁安置房建设、城市困难群体廉租房建设、进城农民工及人才安居的公共租赁房建设作为重要的一项民生工程。全市计划建设保障性住房7万套，总建筑面积达500多万平方米。其中，安置房4.2万套，廉租房5824套，棚户区改造1.65万套，公租房5000套。笔者所在单位――中国十七冶集团公司积极承担了马鞍山市70%以上保障性住房项目建设，且在项目建设中处处体现央企风范，受到群众的欢迎与赞誉。 　　 　　2 保障性住房开发实施过程中存在的问题 　　随着开发的深入，保障性住房开发建设过程中困难与问题逐渐显现，亟待解决。 　　2.1 用于建设保障性住房的资金严重短缺 　　资金是社会保障性住房开发成功与否的关键因素。自2010年底以来，经过几次国家调控之后，银行准备金比例不断上升，贷款综合利率上浮较大，开发建设项目的财务费用大幅增加。由于项目融资成本加大、融资额度减少、银行放款速度减慢，及不可预见性费用增大致使项目建设期资金吃紧，影响建设进度，使从事保障性住房项目在建设资金上受到制约。2010年下半年遭遇人工费、原材料费大幅上涨，造成建设成本价高出回购价，严重影响正常的施工。 　　2.2 基础设施配套滞后 　　目前保障性住房大多集中在城市周边地带，市政基础设施配套不完善。有的小区周边规划道路未建，供电设施建设未落实。大配套设施未到位，影响小区内部配套设施建设。由于规划的道路未能及时建设，导致随路设置的排水排污、供水、供气、供电和通讯线路也未能及时建设，出现开发的小区功能不完善，影响正常开发进度。如：十七冶集团公司所建设的廉租房项目上下水、电、天然气和有线电视等大配套管线均要穿过铁路和马钢便道，需和上海铁路局、马钢等单位进行协调，且投资较多，超出企业承受范围，严重影响项目工期及进度。 　　2.3 征地拆迁遗留问题困扰施工 　　保障性住房的建设用地大部分都涉及到征地拆迁。随着征地拆迁规模的扩大和步伐的加快，大量在征地拆迁中形成的问题得不到及时有效的解决，引发矛盾和纠纷。如今，本应由政府解决完成的这项艰巨任务，很多具体工作落到了施工企业身上，把施工企业推向了征地拆迁工作的最前沿。如果处理不当，不但会影响施工单位与当地群众的关系，更会耽误工期。十七冶集团公司所开发建设的秀山花园二期施工中就遇到了这样棘手的问题，这块12万平方米的土地征迁已完成并交给了建设方，但工地核心区建设工地却留下了一座农民自建的小土地庙，虽然占地只有五、六平方米，但香火却很旺，这“土地庙”动不得，却让施工队伍伤透了神。不仅造成工程车辆难行，加上上香的群众涌入施工工地更是一大安全隐患。 　　 　　3 推进保障性住房项目建设的措施 　　3.1 落实建设资金，拓宽融资渠道 　　因保障性住房工程建设量大，资金需求较高，因此建设资金缺口也较大。如能将保障性住房列入公共财政预算，按照中央、省、市县财政体制，以中央和省级财政为主，确定各级财政投入比例。提高土地出让金净收益用于保障性住房建设比例。建立国家和省级住房保障基金，对地方政府住房保障的投资给予贴息或转移支付，加大对中西部等困难地区住房保障的财政支持力度，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方政府在增加保障性住房方面投资的积极性。引入房地产投资信托基金，对参与廉租房建设和经营的房地产信托投资基金给予财政补贴或减免投资者所得税。