2010年3月1日上海虹桥临空经济园区8地块项目市场研究报告.doc

PAGE 上海虹桥临空经济园区8#地块 项目市场研究报告 上海融真实业有限公司 2010年3月1日 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc 1 项目背景 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc 1.1 主要经济指标 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc ? 规划指标 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc ? 财务指标 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc ? 区位条件 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc ? 交通配套 PAGEREF _Toc \h 4 HYPERLINK \l _Toc ? 周边情况 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc ? 地块现状 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc 1.3 市场环境素描 PAGEREF _Toc \h 6 HYPERLINK \l _Toc ? 总体概述 PAGEREF _Toc \h 6 HYPERLINK \l _Toc ? 宏观市场预期 PAGEREF _Toc \h 8 HYPERLINK \l _Toc ? 项目周边市场行情 PAGEREF _Toc \h 8 HYPERLINK \l _Toc ? 优劣势分析 PAGEREF _Toc \h 9 HYPERLINK \l _Toc 2 项目建议 PAGEREF _Toc \h 10 HYPERLINK \l _Toc 2.1发展目标 PAGEREF _Toc \h 10 HYPERLINK \l _Toc 2.2市场定位 PAGEREF _Toc \h 11 HYPERLINK \l _Toc ? 产品定位 PAGEREF _Toc \h 11 HYPERLINK \l _Toc ? 目标客户 PAGEREF _Toc \h 11 HYPERLINK \l _Toc 2.3规划构想 PAGEREF _Toc \h 12 HYPERLINK \l _Toc ? 地块情况 PAGEREF _Toc \h 12 HYPERLINK \l _Toc ? 物业类型 PAGEREF _Toc \h 12 HYPERLINK \l _Toc ? 参考案例 PAGEREF _Toc \h 12 HYPERLINK \l _Toc 2.4市场建议 PAGEREF _Toc \h 13 HYPERLINK \l _Toc ? 商业 PAGEREF _Toc \h 13 HYPERLINK \l _Toc ? 写字楼 PAGEREF _Toc \h 13 HYPERLINK \l _Toc 3 财务分析与结论 PAGEREF _Toc \h 14 HYPERLINK \l _Toc 3.2结论 PAGEREF _Toc \h 15 1 项目背景 1.1 主要经济指标 规划指标 地理位置 占地面积 用地性质 容积 率 建筑 面积 建筑密度 建筑限高 绿地率 虹桥临空园区。临虹路以南，广顺北路以东，金轮路以西，规划路以北 51226㎡/76亩 商务办公 2 ㎡ 30% 40M 35% 财务指标 土地总额为7.28亿元； 项目总投资13亿元； 项目总收入26亿元； 毛利为11.65亿元，毛利率为89%； 净利为8.74亿元； 自有资金（按土地成本计算）投资回报率为120%； 开发周期3年。 区位条件 虹桥临空园区是长宁区三大经济组团之一，是上海发展现代服务业黄金走廊的西部核心。 地块位于上海虹桥临空经济园区西北角，毗邻虹桥国际机场，离世界最大的虹桥综合交通枢纽仅一路之隔。 地块位置 地块位置 虹桥机场外环线外环线临空经济区上海火车站人民广场上海南站世博会陆家嘴金贸区 虹桥 机场 外环线 外环线 临空经济区 上海火车站 人民广场 上海南站 世博会 陆家嘴金贸区 交通配套 地块位于外环线以内，距离虹桥国际机场仅5分钟车程，直上外环线，连接沪宁、沪杭、沪嘉高速公路仅2分钟车程，贯通318国道。距离虹桥别墅住宅区仅5分钟车程，对内对外交通都十分便捷。该地块步行15分钟至地铁2号线淞虹路站，地块周边的轨道交通还有15号线（规划中）。 周边情况 虹桥临空园区已形成以跨国公司地区总部、长三角企业总部及企业的管理中心、营运中心、研发中心、结算中心的产业布局。地块位于临空园区以高新技术为主的高端企业总部集聚区范围内，周边有德国博世、联合利华、新加坡佳通集团、丹尼斯克、