欧阳路项目可行性分析报告创意园区.docVIP

PAGE 1 欧阳路项目可行性分析报告 第一部分 项目用地周边环境分析 一、项目土地 01.地理位置 SVA欧阳路项目原为“上海广电电器分厂”，厂区位于虹口区欧阳路196号（近四达路）。项目四至范围为：四达路以南、欧阳路以西、宝安路以东。厂区占地面积17680㎡（合26.5亩），产证建筑面积33395㎡。 说明：红色区域为项目所在地。 二、项目用地周边环境调查 区位分析 社区居民集聚，消费力充裕 本项目所属欧阳路街道，北接曲阳路街道，南连四川北路街道，常住人口8万人，是虹口区10个街道中文化氛围浓郁，历史传承较悠久的板块。整个欧阳路街道拥有住宅建筑147万平方米，公建设施34万平方米。具有充裕的消费力。 （2）商圈空白，亟待整合 本项目周边大型商圈和规划商圈包括：曲阳商务圈、四川北路市级商业街、四平电影院核心商圈、五角场副市级商业中心和规划中北外滩滨江商业区。但该几处商圈距离本项目均在3公里以上，辐射影响力弱，目前本项目所在区域有独立诞生新兴商业集聚中心的需求。 交通分析 本项目区域规划建设中途径的轨道交通有10号线和16号线。再结合四平路、大连路交通枢纽，构成立体型的交通网络。 预计2010年规划轨道交通线路构成后，本项目区域将形成以4号线、8号线、10号线、16号线共4条轨道线路围合的区域，距离本项目最近的轨道交通站点均在1公里左右。 商圈分析 （1）区域保护性区块多，发展预留空间少 本项目地区以西历史上为公共租界，根据规划要求现为山阴路历史风貌保护区；地块东侧为四平路沿线的已开发商住区，整个片区成熟度高，已不具备大规模旧城开发条件。 （2）本项目面临的新兴商业竞争对手少 本项目区域无预留土地可供大面积的商业设施建设，而本项目厂区则为极少数具备商业改造和集聚经营消费的场所。一旦投入改造，则竞争对手少。 第二部分 区域市场现状及趋势判断 一、宏观形式统计与分析： 2008年，为本轮经济增长周期的转折之年，国民经济增幅由上升趋势转为下降趋势。自一季度开始增速逐季放慢的态势十分明显，但全年经济增长仍将达到10%左右。为防止经济增长下滑过快，党中央、国务院及时对宏观经济政策做了微调，调控目标由“两防”转为“一保一控”。展望2009年，宏观经济面临的国内外环境更加严峻，经济增幅将会继续向下调整。为防止经济过度下滑，2009年宏观调控政策取向应对去年以来的“偏紧型”政策进行调整，采取中性偏松的政策，即在“稳健的财政货币政策”下进行结构性松动。2009年，我国GDP增长预期将达9%左右，通胀压力明显缓解。 （一）、对当前经济形势的基本判断及全年增长预测 1、 经济增长由繁荣期转为调整期 今年以来，我国经济增长呈逐季回落的态势。上半年，GDP同比增长10.4%，比上年同期回落1.8个百分点；1-9月同比增长9.9%，回落2.3个百分点。从季度看，二季度GDP增长10.1%，比一季度回落0.5个百分点，同比大幅回落2.5个百分点；一季度增长10.6%，比上年四季度回落0.7个百分点，同比回落1.1个百分点，逐季惯性下滑趋势非常明显。经济运行呈现出“四落两升”特点。“四落”即GDP、工业、净出口、投资(实际投资增长率)增幅均明显回落；“两升”即消费增幅上升和物价明显攀升。四大因素影响导致经济增长出现“拐点”性变化。一是由美国次贷危机引发的世界经济增长放慢，直接影响我国外部需求减弱，净出口对经济增长的贡献明显降低。二是持续偏紧的宏观调控政策效果显现，为抑制“三过”问题，国家近两年调整了外贸政策，采取持续紧缩的货币政策，这些政策的作用今年开始明显显现。三是内生需求增长放慢，主要是房价长期过快增长及能源原材料价格、劳动力成本的明显上升抑制了需求增长，投资增长的拐点显现。四是重大自然灾害的频繁发生也对经济造成一定不利影响。从今年开始，我国经济由繁荣期开始进入调整期，估计这种态势将持续2~3年时间。 尽管当前经济下滑态势十分明显，但从目前状态看，这种调整是适度的，经济仍处于快速增长区间。首先，全年GDP增速仍将达到10%，且每季均在9%以上，属于大家普遍认可的9%-10%的潜在增长水平内。其次，三大需求中，内需增长仍然较为强劲。1~8月份累计，投资需求名义增长达到27.4%，高于去年同期0.4个百分点；消费需求名义增长达到20%以上，实际增长超过13%，这是自1998年我国实施扩大内需方针以来消费增长最快的时期。今年经济增长放慢的主因，是实际出口增长的明显放慢和顺差的减少，预计因净出口增长放慢而导致GDP增长放慢1.8个百分点左右。本轮增长周期以来经济增长由过度依靠投资和出口拉动开始向主要依靠内需拉动(从长期看主要是消费内需)转变，符合我国宏观调控方向和长期发展战略目标。其三，就业形势基本稳定