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公积金贷款新旧模式对比及对相关问题探讨 　　【摘 要】对公积金贷款新旧模式的对比及对相关问题的探讨,以期提高银行,受理公积金贷款的积极性。 　　【关键词】公积金;模式;贷款 　　中图分类号:F831.59 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)07-0065-02 　　 　　成都住房公积金管理中心(以下简称“公积金中心”)成立之初,对公积金贷款的受理模式是:由公积金中心或受托银行受理楼盘的申请,经考察合格后与开发商签订合作协议,开发商收集公积金借款人贷款资料交与受托银行,受托银行进行资料的初审、与贷款客户面谈,初审合格后将资料移交至公积金中心进行终审,公积金中心终审合格后再通知受托银行办理贷款发放,这种模式称谓传统公积金贷款。 　　从2008年10月起,公积金中心推出了全新的公积金贷款模式――“一站式”公积金贷款(以下简称“新模式”),引入担保公司替代了开发商承担连带保证责任,并专门设立了“一站式”贷款的服务大厅,把银行、公证、担保公司集中在服务大厅里,对客户实行现场受理,所有手续在大厅一站办结。 　　1 项目审批在两种模式下的对比 　　1.1 传统贷款模式的弊端 　　任何一笔贷款的介入首先是楼盘资格的取得,在传统模式下,对楼盘的考察主要是银行先期进入,然后由银行推荐给公积金中心,公积金中心实地查看楼盘并收集企业的基本资料后形成项目调查报告,由公积金中心贷审会终审。由于材料中需银行与开发商所签的商贷合作协议,致使公积金中心与开发商签订的楼盘合作协议滞后,整个审批流程一般需一个月。而且,从自身利益出发,银行在推荐楼盘时也是区别对待,对于销售形势良好的楼盘,一般运用商贷灵活的融资政策吸引开发商,使得开发商拒推公积金贷款;而销售情况一般或公积金贷款所需客户占大多数且非公积金贷款不购房的楼盘是银行主要推荐的对象, 　　1.2 新模式对项目的审查方式,改变了传统公积金贷款的操作模式 　　公积金中心直接受理楼盘或担保公司直接推荐楼盘,在收取开发商必要的八证后,公积金中心、开发企业、担保公司直接签署三方协议。这种操作下来,一般一个项目的签订仅须1周左右。这种方式极大地缩短了楼盘签订时间,但这同时也带来了两个方面的问题: 　　一是无须受托银行与开发商签订的商贷协议,这样就使得公积金中心受理楼盘时少了一道保险屏障。因为任何一家商业银行在对有意向受理楼盘的考察工作是相当严谨的,他们有专业人员会对开发企业历来的发展情况,开发企业的融资能力、开发企业楼盘的销售情况及对现在市场的把握度都有一定的鉴别力,他们会利用手中的金融优势跟进开发企业,进行良好沟通,并会从房产、财会、金融等几个方面对开发企业的楼盘有一个综合评价,这个评价就形成了对该项目的调查报告,而调查报告评价的优劣直接影响到商贷协议是否能签订。 　　1.3 担保公司的引进削弱了公积金中心对项目风险度的把握 　　传统贷款模式下公积金中心会根据实地调查、银行前期贷款报告的评价、企业的可行性报告等因素综合考虑,形成公积金中心对该楼盘的调查报告,并且公积金中心依托银行的真信系统,可以了解到开发企业历年来的融资情况,且对于那种全国性的集团公司,公积金中心还可以依托商业银行全国范围内的同业信息了解到该公司在全国范围内的企业运作情况。而担保公司缺乏这种大范围信息的对称性,它对向公积金中心推荐的项目既无系统的调查分析也无一套为之推荐的调查报告,而只是收取几证后就签订担保协议,至于开发企业的实际情况、楼盘受理的风险度都无评估,这种做法极大地增加了楼盘受理的风险度。而对一笔贷款而言,若贷前的楼盘受理都存在风险,又如何控制放贷不产生不良贷款呢? 　　2 以个人贷款客户在两种模式下的比较 　　2.1 新模式统一了担保人 　　在楼盘签订了贷款协议后,购买该楼盘的公积金正常缴存人就有资格申请住房公积金贷款。传统贷款模式下,贷款客户只须缴纳公证费即可。因为开发商对该项目承担了阶段性连带责任担保,且又存有保证金。而新模式下,由担保公司对该项目承担连带责任担保,贷款客户办理本房贷款时,又要多交一项担保费,在公积金中心现场受理过程中,这往往令客户提出质疑,即一项惠民的新模式,为何要增加费用呢? 　　2.2 传统模式贷款受理时间长 　　传统模式下,贷款客户与公积金中心审贷人是不见面的,前期资料的收集、客户资料的初审录入全部由开发商、银行承担,在这种情况下一笔贷款的主动权完全掌控在银行手中,经常有客户打电话咨询为何一两个月贷款未发放,公积金中心向银行求证时,不是被告之缺资料就是被告之不符合要求退件等等,而当具体求证时,有时发现情况不尽然。毕竟符合公积金贷款的客户绝大多数收入稳定,还贷能力强,是银行中所谓的优质客户。 　　2.3 新模式提高了贷款的办理效率 　　新的贷款模式完