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房地产营改增交流大纲 增值税原理 增值税征税范围 纳税义务人 进项税额与销项税额 进项转出与视同销售 增值税纳税义务时间、地点 增值税发票管理 营改增对房地产影响 4 增值税征收范围 销售货物—指除土地、房屋和其他建筑物等不动产之外的有形动产，包括电力、热力和气体在内。(营改增后包含所有货物、应税劳务、不动产） 加工和修理修配劳务—服务对象是有形动产征增值税，是不动产征营业税。（营改增后不动产修理也征增值税） 营改增劳务—交通运输业/邮政业/有形动产租赁/研发和技术服务/信息技术服务/文化创意服务/鉴证咨询服务/广播影视服务（2＋7）。 进口货物—报关进口的货物 5 纳税义务人 增值税暂行条例第一条：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人为增值税的纳税义务人。 财税2013 106号第一条 ：在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。 增值税根据规模、核算健全 划分为一般纳税人和小规模纳税人。见增值税暂行条例第四条、第十一条、财务2013 106第三条。 一般纳税人实行税款抵扣制度—即（销项-进项），小规模纳税人实行简易征收—即含税销售额/（1+3%）*3%。 注：小规模纳税人满足条件后可以被认定为一般纳税人，但认定为一般纳税人后不得再转为小规模纳税人！！！！ 6 增值税税率 一般税率17%，适用销售、进口货物、加工、修理修配。 低税率13%，照顾民生行业，如水、气、煤、农产品等。农产品收购发票由10%修改为13%。见增值税暂行条例第八条 出口货物税率0。 营改增交通运输、邮政11%。 现代服务6% 有形动产租赁17% 出口劳务税率0 以上为一般纳税人适用税率 小规模纳税人—征收率3% 7 销项税额与进项税额 销项税额：指纳税人提供应税行为按照销售额和增值税税率计算的增值税额，销项税额=销售额*适用税率。 注：销项税额计算注意折扣销售、兼营免税项目、兼营不同税率等特殊形式，视同销售用组税计算等。 进项税额指纳税人购进货物或者接受增值税税应税劳务支付或负担的增值税税额。 注：进项税额抵扣时间从2010年1月1日开始，由90天改为180天。国税函（2009）617号—黄光裕事件 8 销项税额与进项税额 税务机关代开 9 可抵扣进项 农产品收购发票13% 增值税专用发票 运输专用发票 扣缴税款凭证 海关完税凭证 机动车销售发票 税务机关代开增值税发票3% 10 进项转出与视同销售 简易征收 免税项目 非增值税应税项目 集体福利 个人消费 不动产/在建工程 非正常损失 将货物交付他人代销 销售代销货物 总分机构异地（不同县市）之间移送货物用于销售 将自产或委托加工的货物用于非增值税应税项目 将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费 将自产、委托加工或购买的货物作为投资 将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者 将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送其他单位或者个人。 进项转出 视同销售 营改增后，由于不动产租赁该增值税征税范围，因此汽车、游艇等租车可以抵扣进项税。如果买车再不允许抵扣，造税负不公，有违税收原则公平。因此106修订了暂行条例第十条 11 增值税明细科目关系 应交增值税 (借) (贷) 进项税额 销项税额 已交税金 出口退税 减免税款 进项税额转出 营改增抵减的销项税额 出口抵减内销产品应纳税额 转出未交增值税 转出多交增值税 余额 企业多交或尚未抵扣的税额 企业尚未缴纳的税额 增值税应纳税额计算 12 一般纳税人应纳税额的计算 其计算公式如下： 　　应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 （一）销项税额 　　销项税额是指纳税人销售货物或提供应税劳务，按照销售额和适用税率计算的，并向购买方收取的增值税额。其计算公式为： 　　　　销项税额=销售额×适用税率 　　 小规模纳税人应纳税额的计算 其计算公式如下： 应纳税额=销售额*征税率=含税销售额/（1+3%）*3%=不含税销售*3% 　　　　 13 例：某制造业（一般纳税人）X月发生下列经济业务： （1）购进A材料，取得增值税发票，价款10000元，税款1700元，款已付，发票尚未到税务机关办理认证； （2）购进B材料，取得增值税发票，价款20000元，税款3400元，款未付，发票已在取得后的第5日到税务机关办理了认证手续； （3）购进C材料，取得增值税发票，价款1000元，税款170元，款已付，发票已在取得后的第18日到税务机关办理了认证手续。C材料用于职工运动会奖品； （4）从某农场收购免税农产品30000元作为生产用材料，取得普通发票，款已付。 （5）将以前月份购入的用于生产的S材料改变用途，用于职工