2010年辽宁凤城盛世南茵香榭项目包装推广策划方案.ppt

* * 2010年第三季度 2010年第四季度 2011年第一季度 2011年第二季度 2011年第三季度 凤翔新城 厦航·高郡 T2009G05 T2009G04 阳光美郡 T2009G06 T2009G08 约4.5万㎡ 约13万㎡ 80—97㎡的二房、三房 约40㎡，80-90㎡，约110㎡之间，两房、三房 75-160㎡之间，两房、三房 此五宗地块推出时间不详，尚未进入工程招标阶段 凤城城南及项目南面约5公里的阳光美郡产品类型基本以80-90㎡的刚需户型为主，辅以少量110㎡以上的三房，凤翔新城项目有近30%的40㎡投资型单身公寓。 2009TG02 南茵香榭开发环境 竞争项目推市周期表 重点个案产品、价格及客户分析 基本指标 占地：4万㎡ 总建：13万㎡ 绿化率：38% 容积率：2.55 项目规划 高层 项目配套 华森商业中心、开市第二外国语学校、凤城实验小学、公交站点、公园等 推盘时间及体量 2010年底，约5万㎡左右 销售均价 未售 销售状况 未售 项目卖点 1.挑高客厅5.7米 2.赠送面积近50% 3.主题复式园林景观 客户 开市岛内及凤城地缘性客户 厦航·高郡—新中央复式生活圈 基本指标 占地： 4.86万㎡ 总建：16万㎡ 容积率：3.29 项目规划 小高层 项目配套 祥桥市场、佳事达超市、兴业银行、开市第二国际外国语学校、本案综合型国际商业广场以及纳凤岗公园 推盘时间及体量 推盘时间：预计2010年6月 体量：约 9万㎡ 销售均价 已售均价5600元/㎡ 销售状况 6月中旬开盘，已售60套 项目卖点 1、户户采光采景 2、阳台全部朝南 3、自身商业配套 客户 关系营销客户 地缘性客户、辅以少量返乡客 华森·公园首府—A＋级配套，品位高尚的栖居空间 基本指标 占地： 4.5万㎡ 总建：9.7万㎡ 绿化率：30% 容积率：1.76 项目规划 小高层 项目配套 凤城一中、凤城六中、新华度购物广场、润洲商业广场、佳事达购物中心、凤城中医院等 推盘时间及体量 推盘时间：2010.1.20体量：约5.5万㎡ 销售均价 二期约4850元/㎡ 销售状况 销售45.6%，存量约2.2万㎡ 项目卖点 北临开市温泉度假胜地，南靠凤城繁华市区，临近凤城市中心中山路、三秀路繁华街区，生活便利 客户 凤城客户，岛内及地缘性客户 尚美花城——舒适生活，完美配套 基本指标 占地：22216.36㎡ 总建：45111㎡ 绿化率：35 % 容积率：2.03 项目规划 高层 项目配套 BRT,水景 推盘时间及体量 6月中下旬，45111㎡一次性推出 销售均价 6500元/㎡ 销售状况 尚无 项目卖点 1.水景 2.可协办户口 3.精装修 客户 开市岛内及地缘性客户 阳光美郡——BRT同集路第一站，精装公馆 价格：除城西古龙御园由于挑高户型，价格迫近万元外，其余项目价格基本在5000-6000元/㎡上下浮动。 产品：产品类型主要以平层电梯房，80-110㎡刚需产品为主，辅以类别墅及130㎡改善型产品。 客户：主要客源来自凤城本地的企业高管、公务员等地缘性客户，岛内客户选择环东海域区域多余凤城城区，区域的关系营销、口碑营销是重点。 区域项目小结 项目周边目前暂无商品住宅项目出售，周边商业档次较低，基本以满足地缘性工人为主的商业配套，从整体看本案的居住价值及商业价值均有较好前景。 在地块北面梧侣村延街简易搭盖店面租金约：25元/㎡ 梧侣村延路统建商业街店面租金约：30元/㎡ 位置较好的自建房底商 店面租金达60-80元/㎡ 各大工厂区域 本 案 周边区域商业分析 南茵香榭开发环境 本案西北角的农贸市场，缺乏统一有序的管理 本区最贵的店面，典型的村民自建房底商 KTV- 工业区为数不多文化娱乐配套之一 梧侣村惟一的大型购物广场 商品去化率不高，经营不善 周边区域商业分析 南茵香榭开发环境 免租金的美食广场，据说夜间生意火爆 年青人娱乐项目较少，多群聚闲逛 本案北侧1.5KM处的乌涂商业街，相对规划较好，但租金成本也较高，整体经营不善 乌涂商业街从业态上看以鞋服专营、手机店和食品消费类为主，人流较少 周边区域商业分析 南茵香榭开发环境 时间：2010.6.18 有效问卷数：90 凤城工业集中区暂无大型生活区规划， 本案周边的居民以租房及自建房为主， 能提供员工宿舍的厂企并不多。 本次访谈以梧侣-乌涂两村为界，针具 有购买力的店主、自建房租赁者、工 厂中高层管理者及部分职工为主。 访谈客户组成 居住结构 了解潜在客群的真实需求 南茵香榭开发环境 受访客户的家族结构以单身-三口之家为主，