2008年方圆三亚项目定位及规划建议.ppt

亚龙湾会.公主郡——西班牙风情 1）优势分析 ·关于规划 利用原有的自然特征进行规划设计，对地块原有的生态环境给予最大的保护，采用大分散、小集中的组团式布局，将建筑与自然环境有机地融为一体，营造出休闲度假社区的感觉。 ·关于产品定位 在产品设置中，公主郡以海南市场上少有的4-5层电梯公寓为主打产品，通过多层电梯公寓体现产品的高品质，这是一种产品差异化定位的表现，有效的找到了市场的空白点。 ·关于建筑 在建筑上采用“西班牙＋北美”的建筑风格设计，以黄色为立面主色调，配以红色坡屋顶，加上弧形小窗，建筑的线条运用比较丰富，通过立面流畅的线条和温暖的色彩与园林相互搭配，充分展现了西班牙建筑风格。 ·关于园林 园林景观主要突出园林水系，5万㎡水系、2大人工湖、3条天然小溪贯穿整个项目，另外，通过植物高低搭配，使其层次突出，形成山、海、湖、岛等立体景观，提升整个园林景观品质。 2）劣势分析 ·建筑密度过高 在整体规划设计中，设置有多层洋房和别墅，虽然产品容积率较低，但从整体来看，产品建筑密度较高，没有体现出产品休闲的特性。另外，项目前排别墅过于靠近公路，对产品周围环境影响较大。 ·户型得房率不高 公主郡强调住宅的舒适性，以4-5层板式电梯公寓为主打产品，这也导致户型公摊面积较大，得房率不高。 3）产品借鉴点 ·坡地规划 项目如何遵从原有地势进行规划，对产品进行设计，尤其是在景观上的处理，公主郡利用坡地拥有的高低落差，将水系形成活水景观。 ·差异化产品定位 公主郡项目设计80平方米的一房，4-5层的电梯洋房，既体现项目的高端品质，又找到海南市场的空白点。项目可以借鉴其产品定位及户型大小配比。 鲁能三亚湾——东南亚风情 1）优势分析 ·关于规划 1、鲁能三亚湾项目地块东西长9公里，南北平均宽700米，规划总用地面积6.865平方公里。把整个地块自西向东分为三个板块，游艇会、高尔夫、美丽城，全部住宅项目为别墅物业，分别设有游艇会会所、社区会所、酒店、温泉疗养院、网球俱乐部、国际会议中心、购物中心、游艇展览馆等配套设施。 2、通过游艇会会所、高尔夫球场等高级配套的兴建来提升整个项目的形象和档次，又通过整个项目的设施使用功能将目标客户群从泱泱人海中圈定出来。 ·关于建筑 高尔夫一区别墅，在建筑设计中，对空间、结构、光线、材料等建筑要素进行了相应的把握，同时设计了室外的观景平台和亲水平台。建筑本身采用亚热带的现代风格，以白色为主，辅以文化石和木格栅，整体色调清新明快，其中还设置了木架，雨蓬，回廊，形成了丰富的空间层次，单坡屋顶也增加了建筑的高低错落感。 ·关于户型 1、项目定位为高档，但是考虑到三亚地产市场的旅游特性，在进行别墅户型的设计中，并没有一味求大，而是设计有150-180㎡左右的联排别墅，以及210㎡左右的独栋别墅，户型面积较小，这样比较适合度假型物业的需求。 2、以213㎡的独栋为例，双开门设计，270度花园环绕，室内充分运用景观窗，使室内景观资源最大化，面积虽小，但是从细节中常常体现其产品的大气。 平面空间中把客厅和餐厅布置在景观面，采用落地玻璃窗和门，加大和室外空间的流通，扩大景观视野。 ·关于园林景观 1、高尔夫一区的景观营造基于高尔夫果岭的特色，采用泰式园林等园林要素，充分展示产品休闲的物业特性。 2、同时适当应用亲水景观小品点缀于建筑之间，使整个生活环境处于一种闲适悠然的氛围之中。 ·关于样板房设计 在三亚旅游地产市场中，样板房处境尴尬，大多数开发商对样板房不够重视，很多项目在开售后都没有样板房，但鲁能三亚湾是个特例，项目不仅有样板房，而且配有多套不同风格样板房，如中式、泰式风格等。 2）产品借鉴点 ·关于规划 借鉴点：分段开发 配套带动品质 在整体的规划上运用大盘分期分段开发策略，通过对高尔夫果岭一区的开发建设，打出品牌打出形象，国际标准18洞高尔夫球场的建成有力量地展示了开发商的实力，同时也将项目的发展从一种图纸上的构想带到了现实中。 ·关于建筑 借鉴点：空间及光线特质 木格栅的灵动运用增加了空间通透性，形成建筑与景观的互通，强化了生态与生活之间的亲融、协调，木架、雨蓬、回廊在增加建筑层次感的同时也丰富了景观体验。 ·关于户型 借鉴点：户型精致也能提升档次 小面积别墅通过景观的精致化等要素配合，非但不会降低物业的档次感，反倒会产生一种精致细腻的美感；玻璃门窗的设置增加了其通透性，同时加大空气流通，完美体现海南度假物业对空气阳光的享受程度；客厅餐厅位置设计独特，景观享有度全。 ·关于园林景观 借鉴点：亲水小品彰显风格 亲水小品及景观设置可以增添景观的休闲气息，同时能够明显的表现出物业的景观风格取向。如兽首喷水、小滴水池等。 宝安江南城——中式风格 1）优势分析 ·关于风格 在普遍东南亚及西式风格的海南市场