2008年武汉西部智谷营销推广.ppt

“西部智谷”营销推广策划报告 致 武侯工业园投资开发有限公司 我们需要解决的问题 1、我们需要完成什么目标？（营销推广策划的前提） 2、我们面临什么样的宏观环境？（需求有多大？） 3、我们面临什么样的竞争环境？（知彼，主要对手有哪些？） 4、我们的优势与劣势？（知己，以制定有的放矢的推广策略） 5、我们需要采取什么策略？（具体的实施方案） 营销推广目标 本项目的营销推广目标，是于2009-2010年期间，充分发挥项目自身优势，调动各种有利因素，突破现有市场环境与项目自身劣势，构建项目品牌,提升项目知名度与美誉度，以实现自用型销售为主，并为将来的招商做好铺垫。 成都市未来交通规划 成都目前拥有7条高速公路，总里程达437公里 。 中共成都市委常委会近日通过的《中西部综合交通运输枢纽战略规划建议纲要》，计划兴建成都—昆明，成都—拉萨、成都—格尔木、成都—兰州、成都—贵阳5条高速公路，拉近成都与西南地区主要城市的距离。 铁路方面，将实施成都—彭州银厂沟—九寨沟—兰州，成都—绵阳—乐山城际铁路南北延长线，成都—马尔康—格尔木—拉萨等3条铁路通道建设。 扩建双流机场，其中一期新航站楼将满足年客运量3,800万人次、货运量80万吨、飞机起降32.1万架次的载运量要求。 成都规划在金堂建第二机场，目前设计为6个跑道。  股市持续上涨，年末出现下跌 CPI上涨，人民币升值，通涨压力增大 市区各工业园写字楼供应与需求 市区各工业园写字楼产品特征 科研人才优势和研发实力是发展电子信息产业的重要资源和保障 成都IT人才聚集度位居西部之首，拥有电子科技大学、四川大学、西南交通大学等二十多所院校，有完整的学科群。有电子信息类专业20个，国家重点学科108个，硕士点454个，博士点181个，博士后流动站41个，每年培养从本科到博士后各级各类IT人才上万人 。 在信息技术科研领域，以电子科技大学、信息产业部10所、29所、30所，邮电5所、总参57所、航空611所、四川大学、西南交通大学、中科院成都分院、中国工程物理研究院为代表。有两院院士28名，50%以上集中在信息技术领域，形成了以国家级重点科学、国家级实验室、国家级工程研究中心、国家级技术中心为基地的，包括基础理论研究、应用研究、开发研究的完整科研转化生产的创新体系。 主要竞争项目的选取 成都市目前规划与在建中的“总部基地”项目众多，有20个以上，其中规模上千亩的至少5个，综合考虑项目区位、规模、定位、市场化程度、营销进度等方面，我们确立以下三个项目为主要竞争对手： 青羊工业集中发展区 空港总部基地 发展现状：总部基地为主，辅以科技、研发（电子、科技）等产业。京龙集团、西藏华能等企业签约入驻 产品构成:总部办公物业，配套商业，高品质住宅； 土地性质：商业用地； 配套设施:自动办公,员工餐厅,公共配套,社区商业，大型shoppingmall，五星级酒店及私人会所 ； 目前供应:空港总部基地1期共11栋（1号楼样板楼且自用办公楼）； 价格:6,500—7,900元/平米，物管费3.5元-5.0元/平米/月； 营销特点:企业运营，政府政策支持，按照总部经济地产项目模式进行推广。 案例－空港总部经济一期 第一期总共60亩，总建筑面积为33,421平方米，容积率为0.91，绿地率为30%，建设周期为2年。 大楼分为1、2、3、5、6、7 、8 、9 、10 、11 、12 、13共12栋。为独栋、双拼、集中式写字楼。销售均价6,500-7,900元/平方米。 1期2008-2009年建成，单栋面积在2415-4638平方米，双拼面积在1183-1800平方米。 单栋楼的面积规格有2868 、2415、3949、3049和4638平方米。 目前已售4个单元。 发展现状：总部基地为主，辅以配套住宅、商业等，一期2008年10月亮相第九届西博会 产品构成：总部经济、配套住宅、商业，商业用地 配套设施：五星级酒店、高档会所、银行及各种休闲、娱乐、商务中心等 价格：4,500-5,000元/平方米 入驻企业限制：目前处于项目初期，主要面向大型企业，少部分面向中型企业 营销特点：企业运营，政府政策支持，按照总部经济地产项目模式进行推广 推广途径：项目亮相初期，属推广启动阶段，仅限于网络、户外广告、道旗等 我们无力改变宏观大环境，在推广中，我们重点关注的是： 项目劣势 知名度低，因尚未进行大规模推广。 有效的推广加以弥补。 期房销售，而竞争对手都基本上是现房和准现房销售。 加快建筑进度加以弥补。 区域内有大量同质化中小规模楼盘，对项目构成干扰和一定的直接竞争。 项目自身综合优势加以弥补。 项目的规模和档次，与竞争对手相比，没有明显