关于房地产调控效果研究之三我国房价上涨过快原因分析.docVIP

关于房地产调控效果研究之三我国房价上涨过快原因分析 　　我国2003―2010年房价收入弹性约等于1.4，表明我国的确存在“房价上涨过快”的问题。我国的房价上涨过快，其中有正常的成分，也有非正常的成分。 　　正常的成分是指，通常在快速城镇化阶段，城镇住房需求增长会很快，而资源配置结构的调整往往会滞后于需求变动，导致住房市场在一定时期内出现供不应求和房价高企，房价上涨幅度大于人均收入增幅，房价收入弹性大于1。这是一种正常的、但应是短期的现象。非正常的成分在于，由于市场制度的缺陷，供给持续地受到抑制，而需求持续地受到激励，导致价格持续地过快上涨。 　　一、住宅市场供不应求的基本格局，是房价上涨的基本动因 　　（一）从我国城镇住宅市场的需求端看 　　1、年度城镇新增人口带来的住宅存量增长需求。2000年以来我国城市人口年均增长3―4%，意味着在人均居住水平保持不变的条件下，存量住宅面积需要年增长3―4%。 　　2、年度城镇住宅改善需求为2―3%。随着经济增长和城镇人均收入水平的持续上升，人们对居住设施齐备及居住空间的改善要求强烈。这里的2―3%是一个保守的估计。 　　3、年度城镇住宅折旧需求，假定为存量住宅面积的2―3%。由于经济增长快，我国城市1960―1980年的许多建筑（“简易楼”及大量非成套住房）在设计标准上就注定其应被废弃，并非完全因建筑寿命使然；此外由于1950―1980年缺乏对住房的维护保养，至今尚有大量棚户区存在。 　　以上诸项需求合计，意味着城镇住宅存量的年均增长率应达到5―7%。上述需求包括了“刚性”的和“改善性”的需求，都是天经地义、无可指责的需求。没有包含所谓的投资、投机需求。 　　（二）从城镇住宅市场的供给端来看 　　根据国家统计局公布的新建住宅数据，近十余年来新建住宅量相当于城市住宅存量的4―5%。事实上，大量住宅需求缺口是通过未纳入统计的“城中村”简陋建房、城郊农民简陋建房以及旧城区居民简陋建房来弥补的。 　　粗略计算，供给增速与需求增速之间，存在大致为1―2个百分点的缺口（未考虑在长期必然发生的折旧需求）。这就是我国住宅市场供不应求的基本格局。这种供求缺口的存在，是住宅价格快速上涨的基本动因。 　　二、土地供给制度缺乏弹性，持续地抑制了城镇住房供给增长 　　经过30多年的市场化改革，我国的许多领域，市场配置资源的机制已经在发挥基础性作用，作为计划经济特征的短缺现象几乎彻底消失。然而在房地产市场方面，由于最核心的土地要素供给缺乏弹性，无法适应（伴随城市化而来的）迅速增长的城市土地需求，对住宅市场供给的增长构成硬约束。 　　在市场配置土地资源的情况下，农村土地向城市土地、农业用地向非农用地的转换，是由分散的土地所有者根据不同土地利用方式的效率（所能提供的租金）来决定的。通过各种土地利用方式对土地的竞争，不同土地利用方式按其提供租金的能力，由高到低、由近及远地渐次配置到各个区位，并形成从城市中心向城市边缘、郊外农村延伸的，一条递减的、连续而平滑的租金曲线① （见图1）。 　　 　　 　　 　　从理论上和国际范围的实践效果看，在市场交易基础上形成的这条连续而平滑的租金曲线，体现着能够“满足社会成员对各种最终产品和服务的需求”的、有效率的土地空间利用结构。由于市场机制在资源配置中起基础性作用，土地市场能够随时根据最终产品需求、土地利用效率以及单位土地收益（租金）的变动，调整土地利用结构。 　　我国情况则不同，国家是法律规定的城市土地唯一所有者，政府垄断了“农转非”土地的收购，也垄断了城市土地市场上的供给。政府基于对“粮食安全”、“农村人口未来生计保障”、“土地资源使用的合理性”等诸般考虑的统筹兼顾，决定收购和供给（吞吐）土地的数量。问题在于，无论政府计划者怎样殚精竭虑地进行统筹兼顾，均难以替代市场，以各行各业之间土地利用的边际收益差异为基础，恰如其分地做出吞吐土地的数量决策。 　　现实中，政府掌控“土地闸门”吞吐的结果，造成在城乡结合部出现“断崖式”的租金曲线②（图2所示的局面），意味着土地资源远远没有得到合理的配置，存在巨大的土地资源错配和资源浪费。产生的具体后果如下： 　　首先，在图中B点的左端，由于政府严把土地闸门，使城市土地的供给不足。在土地供给不能对需求增长做出响应的条件下，城市土地需求上升只能表现为土地价格的上涨。2003―2010年，地价水平（房地产开发购置土地费用除以购置面积）年均涨幅为22.9%，远高于GDP的增长；城市土地租金水平（R1）注定显著高于市场配置下的均衡租金水平（R0）。 　　其次，在图中B点的右端，由于农村土地所有者并不拥有完整的土地产权，不经政府“吞吐”的城乡间土地交易均属于“越权交易”。“越权交易”的土地得不到法律的庇护，不能全