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关于商业地产租赁投资涉税业务研究 　　摘 要：鉴于“营改增”税制改革以后，对商业地产租赁业务带来一些税负计缴上的影响，以及目前对于国内普通的大众投资者来说，不论是住宅还是商业地产的投资都还是当下非经济专业类投资者的首选，因此对于商业租赁的税收筹划应该得到较多的社会关注和共鸣。本文系统地对“增值税”、“房产税”、“城建税”、“教育费附加”、“印花税”、“土地使用税”、“个人及企业所得税”的相关政策变化进行了解析，对于计税基数的确认、税负的计算，纳税申报的特殊要求等逐一进行了阐述，便于从企业从一般纳税人和小规模两种形式，个体工商户及个人等不同的投资主体对商业地产租赁业务的经营预期进行预判，同时也方便企业开展整体的税收筹划及资金安排。 　　关键词：商业地产；租赁投资；涉税 　　一、增值税 　　商业地产租赁业务所涉及的增值税负计算，在出租主体上需要划分为四类：分别是一般纳税人企业、小规模企业、个体工商户及个人；在租赁房产的产品类型上要划分为商业和住宅两种，在计税基数的确认上，要以时间和出租主体的资格进行区分，具体计税要求如下： 　　1.一般纳税人企业：2016年4月30日前取得的房产，适用简易征收方式，执行5%的征收率，增值税销项税的计税基数=租金/（1+5%），应计提的增值税销项税负=租金/（1+5%）*5%；同时国税总局公告2016年第16号文件规定，商业地产地与机构地不在同一县（市、区）的，纳税责任主体须在不动产所在地预缴税款，并向机构地申报纳税，若房产地与机构地一致，可直接在机构所在地申报。 　　2.一般纳税人企业：2016年5月1日前取得的房产，适用一般计税方式，执行11%的增值税率，增值税销项税的计税基数为租金/（1+11%），应计提的增值税销项税负=租金/（1+11%）*11%；同时国税总局公告2016年第16号文件规定，房产地与机构地不在同一县（市、区）的，纳税责任主体须按3%的预征率在房产地预缴税款，并向机构地申报纳税。 　　3.小规模企业：在出租房产的类型上同一般纳税人，不分商业和住宅，因为小规模企业在经营过程中就执行简易征收的计税模式，因此在租赁房产的业务上也同样适用简易征收方式，执行5%的征收率，增值税销项税的计税基数=租金/（1+5%），应计提的增值税销项税负=租金/（1+5%）*5%；至于申报纳税的地点要求与一般纳税人企业的简易征收方式相同。 　　4.个体工商户和个人：在对外租赁房产为商业时，与小规模企业一样，直接采取简易征收方式，执行5%的征收率，计税基数及计提的增值税销项税负计算方式均相同，个体工商户的报税方式也与小规模企业要求一致，如果出租房产的责任主体为个人时，直接在房产所在地进行申报纳税。 　　二、房产税 　　租赁业务所涉及的房产税负计算，在出租主体上依然要划分为一般纳税人企业、小规模企业、个体户及个人四类；在租赁房产的产品类型上同样要划分为商业和住宅两种；依据财税〔2016〕43号文件的第二项“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税”的要求，在确认房产税计算基数时，应按价税分离的要求将租金调整为不含税收入。与此同时，对于一般纳税人企业而言，计税基数的确认上要以时间轴为界，按不同的税率和征收率进行区别计算，即： 　　1.一般纳税人企业在2016年4月30日前取得的商业，不含税收入=租金/（1+5%），应计提的房产税负=租金/（1+5%）*12%。 　　2.一般纳税人企业在2016年5月1日前取得的商业，不含税收入=租金/（1+11%），应计提的房产税负=租金/（1+11%）*12%。 　　3.小规模企业、个体工商户和个人在出租商业时，均参照简易征收的方式进行价税分离，不含税收入=租金/（1+5%），应计提的房产税负=租金/（1+5%）*12%。 　　三、城建税、教育费附加、地方教育附加 　　不论城建税及教育费附加均按纳税责任主体实际缴纳的增值税、消费税税额为计征依据，并与相关税种同时申报缴纳。针对房产租赁的业务，所涉及的城建税及教育费附加所应承担的税负，就是在计税的会计期间，必须增值税的销项税大于进项税为前提，有实际应缴增值税负。实际计缴的增值税负作为城建及教育费附加的计算依据，城建税根据地区不同税率分为7%（市区）5%（县城镇）和1%，教育费附加税率是3%，地方教育费附加税率是2%；具体参考文件分别是[国发〔1985〕19号]《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、[中华人民共和国国务院令第448号]《国务院关于修改征收教育费附加的暂行规定》的决定、[财综（2010）98号]《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》。 　　四、印花税 　　印花税是继1950年起征，在1958年实施全国税改后并入工商统一税，又于1988年8月正式开征的税种，税种的设