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关于土地储备制度相关问题研究综述

关于土地储备制度相关问题研究综述   [摘 要]土地储备制度。作为政府宏观调控的重要手段,在实践中暴露出一些缺陷,不仅给市场造成困扰,也给政府形象带来不良影响,直接影响社会经济目标的实现。本文对关于土地储备制度的背景、内涵界定、特点作用、对土地价格影响、及完善对策的研究进行了概括介绍,发现了在土地储备制度的公平与效率的分析不足,尤其是基于伦理经济学的分析出现空白领域,有待进一步的研究探讨,以便于土地储备更好的发挥调控市场的作用。   [关键词]土地储备制度 相关问题 综述      一,关于土地储备制度产生背景及动因的研究      我国土地储备制度肇始于20世纪90年代初,第一家土地储备机构――上海市土地发展中心成立于1996年8月。目前全国已有2000多个城市实施了该制度,并形成了所谓的政府主导模式、市场主导模式、政府主导与市场运作相结合模式三种操作模式。   丁洪建等(2003)运用社会燃烧理论分析了土地储备制度的产生背景,认为城市土地使用制度市场化改革的不彻底性是“燃烧材料”,国企三年脱困是“点火温度”,城市经营理念的兴起及实践是助燃剂,三个方面是决定城市土地储备制度产生的主导因素,其它如耕地保护压力、城市规划的实施等只是辅助因素。   王小映(2003)认为,我国城镇土地收购储备制度的动因包括:推动经营存量划拨土地市场化配置,公共基础设施建设和公益事业建设,经济适用住房建设,提高土地利用综合效率,促进企业改制,推进企业“退二进三”等产业结构调整,统一开展成片土地综合开发和城市重点区域建设,促进旧城改造,有效实施农用地转用,取得新增建设用地。      二、关于土地储备制度内涵界定的研究      卢新海(2005)等认为,“土地储备制度是指城市政府依法运用市场机制,通过收购土地所有权或使用权,并按照土地利用总体规划和城市规划,对土地进行前期开发整理与储备,以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制。”   杨继瑞等(2002)认为“城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构,通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式,从分散的土地使用者手中将土地集中起来,并由政府或由政府委托的机构组织进行土地整治与开发,在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后,再根据城市土地年度计划,有计划地将土地投入市场的制度安排。”   邢元志等(2001)认为“土地储备制度是政府依法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换、征用等方法取得的土地进行前期开发、整理,并进行储存,以供应和调控城市各类建设用地的需求,确保政府能垄断土地一级市场的一种管理制度。”      三、关于土地储备制度的作用的研究      张文新(2005)认为城市土地储备的直接作用是调控土地的供求关系,在土地需求旺盛的情况下,增加土地供应量;在土地需求疲软的情况下,实施土地收购并控制土地的供给量‘”。   荆月欣、宋家敬(2006)综观学者对该制度所起到的重要作用的总结,大体上归纳为以下几点:第一,加强制度对土地和房屋的宏观调控作用,更有效地实现城市规划目标;第二,改变土地供应模式,优化投资环境,杜绝土地市场的暗箱操作;第三,筹集城市建设资金,增加政府的财政收入;第四,保护耕地。   陈士银(2007)认为城市土地储备制度的绩效增强了政府对土地市场的宏观调控能力,保证了土地利用总体规划和城市规划的实施,增加了政府土地收益,支持了国企改革。      四、关于土地储备制度对土地价格影响的研究      1.城市土地储备有利于政府宏观调控土地市场,实行土地一级市场的垄断;同时政府根据市场的供需状况,通过控制土地的投放量实现对土地价格宏观调控,平抑地价,减少过度投机,从而稳定整个土地市场,避免大起大落的泡沫经济给整个国民经济造成的消极影响”。   2.政府过于追求土地收益最大化,在土地招拍挂过程中,有意限制土地供应量,抬高土地价格。实施土地储备制度以后,土地集中供应带来的可观的土地财政收入对地方政府具有很大的诱导作用。加剧了部分地方政府“以地求财”的行为,导致土地价格的非理性上升”。   3.戴双兴(2008)认为,建立土地储备制度以后,虽然地价有所上涨。一定程度上加快了房价的上涨,但通过招拍挂方式出让土地所引起的地价上涨要么属于地价的合理回归,要么是由于土地资本的投入导致土地产出能力提高引起的,都具有合理性。而地方政府片面追求土地增值以及房地产开发商囤积土地所引起的土地价格上涨则是由于土地制度不够完善所致。因此,土地储备制度并不存在推动地价上涨进而导致房价上涨的内在机制”。    五、关于完善土地储备制度对策的研究      赵辉(2009)总结对策为:第

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