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昆明市住房租赁市场的发展途径探究 　　[摘 要]早在2016年，国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出培育发展住房租赁市场的具体措施，其中一条便是完善公共租赁住房，推进公租房货币化及公租房运营保障能力。文章通过实地调查，对昆明市公租房进行满意度分析，从公共租赁住房角度提出完善住房租赁市场的措施。 　　[关键词]住房租赁市场；公租房；满意度分析；主因子分析 　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.022 　　1 引 言 　　随着我国城镇化进程加快，城镇化率提高，商品房价格持续上涨，中低收入群体承担着较大的居住压力。近年来国家开展保障性住房建设，培育发展住房租赁市场，一方面保障中低收入群体居住权益，另一方面间接调控房地产市场。昆明市作为云南省省会，人口较多、房价较高，发展住房租赁市场迫在眉睫。然而昆明市2016年后不再新建公共租赁住房，目前已建成的公租房使用效率不高，空置较多，分析其原因并提高使用效率进而促进住房租赁市场发展十分必要。 　　居住满意度是一个重要指标，可以通过住户的主观感受分析住房需求，改善居住环境，进而提高公租房使用效率，促进租赁市场发展。 　　住房租赁市场针对三类人群：一是低收入人群；二是暂时买不起住房的人群，如高校毕业生；三是工作不固定的流动人群，如短期外派的人员。公共租赁住房作为住房保障制度的重要一环，需要供给方与需求方共同参与。供给方主要是政府直接或间接提供公共租赁住房，需求方主要是特定人群的住房需求。两个参与者都与住房租赁市场有关系，供?o方由于公共租赁住房的福利属性对住房租赁市场有一定的影响，但其使用效率也受到整个租赁市场现状影响。而需求方一方面依赖于住房租赁市场的运行；另一方面受制于租赁市场。可见，公共租赁住房对住房租赁市场有促进作用，提高公共租赁住房使用效率有利于培育和发展住房租赁市场。 　　2 问卷调查与数据分析 　　问卷分为两个部分：总体满意度和基本情况。总体满意度包括申请满意度、分配满意度、房屋内部满意度、配套设施满意度、物业满意度等；基本情况包括收入、租金、政策了解度等。针对每个题项，采用李克特5级量表形式，分别由低到高赋1～5分进行量化。本研究主要调查昆明市公租房满意度，选取了昆明市内8个公租房小区作为调查对象，调查共发放问卷600份，有效问卷568份。 　　2.1 描述性统计 　　本次调查男女占比分别为43.39%和56.61%，处于18～65周岁占比88.89%，本市与非本市户口占比56.26%和43.74%，专科及以上学历占比39.86%。公租房整体满意率达66.14%，不满意率为8.82%，影响公租房选择的因素主要是交通、租金和环境。对物业满意的租户仅43%，主要因为宠物问题及物管人员服务不到位。77%的租户对申请过程和分配过程满意，一半以上租户对公租房政策十分了解。55.2%的租户表示对周边配套满意，但对住房使用满意的租户不到一半，多数人表示房屋质量较差。 　　2.2 信度分析 　　信度主要是用于评价问卷的精确性、稳定性和一致性。信度越高，代表同一量表内不同题项所测量到的分数受到误差的影响越小。问卷调查的结果采用SPSS 21.0的Cronbachs Alpha系数来检测调研结果的可信程度。Alpha系数为0.657，大于0.5，说明本研究调查获取的数据具有较高的信度。 　　2.3 因子分析 　　因子分析的核心是降维，是以最小的信息丢失，将众多原始变量浓缩成少数几个因子变量，使因子变量具有较强的可解释性的一种多元统计分析方法。在SPSS 21.0中采用主成分分析法进行探索性因子分析，采用最大方差进行正交旋转。总量表KMO值为0.715，效度较高，显著性概率小于1%，说明量表适合做因子分析。 　　在进行因子分析时发现第一个主成分因子与大部分的变量相关性程度都较高，含义较为模糊，因此要对因子进行荷载矩阵旋转，通常选用最大方差法，从而使得每个因子的水平产生更大的差异，以更好地判别单个因子与主成分因子的关系，以简化对因子的分析。经过SPSS中的荷载矩阵旋转计算后，结果如表2所示。 　　2.4 模型确定与回归结果 　　文章对问卷调查的数据进行回归分析，分析各因素对小区总体满意度的影响情况。根据回归结果，回归存在异方差，经加权最小二乘法修正后，最终结果如表3所示。 　　主因子F1、F2、F4均通过检验，表明对整体满意度有影响，且成正相关，在其他条件不变情况下，每增加一个单位，整体满意度分别增加0.399、0.271、0.066。主因子F3与虽整体满意度成反相关，值得注意的是，主因子F3的p值大于置信度0.05，未通过检验，表示F3对满意度影响不显著。 　　各项指标对总体居住满意度的影响系数等于其在因子