2011年保利达惠州江北项目产品定位思考.ppt

惠城区市场自07年——10年，市场供应的主流产品均是三房，每年的占比相对相对稳定。两房产品的占比在逐年增加，成为市场仅次于三房的主力产品。 四房及以上大平面产品、别墅产品的套数与面积占比在供需两端均呈现微量下滑的趋势 【从整体市场供需发展趋势的角度出发，市场需求最大的是三房， 其次为两房，四房及以上大平面产品有微量下滑的趋势。 【以市场需求量最大的主流产品为开发的方向，将能有利于规避未 来市场的风险，因此从惠城整体市场及江北片区整体供需趋势的角 度出发： 本案户型初步研判：一期作为项目首次入市的产品，需保证较快的销售速度，建议以市场主流的三房为主，搭配部分两房、四房及复式产品 中信水岸城与珑湖湾位置较为接近，珑湖湾资源与市政配套资源优于水岸城，而中信地产品牌远超方直地产，但珑湖湾却以超出水岸城近3000元的价格，且销售速度快于水岸城； 产品方面，水岸城以84—120㎡经济居家型的两房三房为主，而珑湖湾则以110—150㎡的舒适型三房、四房为主，珑湖湾的豪宅居氛围更加纯粹； 从珑湖湾与水岸城的销售比较，对惠城区豪宅客户进行分析，发现惠城豪宅客户对于价格的敏感度较低，但对于居住纯粹度、项目形象及配套有较高的要求。 本案户型二次修正：项目的拥有惠城最佳的一线江景，自然资源超越水岸城，媲美珑湖湾，具备打造惠州顶级豪宅的基本素质。户型产品建议以舒适型三房、四房的大户型为主，打造纯粹的高端居住社区，满足市场高端自住客户需求。 目前市场的主流产品三房的面积段在115—122㎡，两房在77—87㎡，四房在155㎡以下。建议本案以市场主流的三房搭配部分四房及顶层penHouse产品入市，在市场主流面积段基础上适当增加10%—20%，提高其舒适度； 市场平面产品的面积在缩小的同时，功能正在多样化。同面积多功能化及少面积同功能是创新的方向；本案在户型设计方面需吸取最新的户型创新方向，建议户户带入户花园，增加赠送面积； 外立面、园林及部分产品需增加豪宅符号，提高市场的关注度。 各户型面积段市场定位分析图 1.一期建筑排布建议 2.建筑风格建议 2.建筑风格建议 2.建筑风格建议 3.会所建议 2010年惠城区成交最好的是江北片区，占整体成交量的约20%；其次是陈江仲恺、金山湖、龙丰上排红花湖、水口、河南岸和东平片区，分别占比约为17%、11%、9%、9%、8%、6%。 2010年惠城区成交最好的是三房户型，成交面积约100万㎡，约占整体成交量的36%，其成交的套均面积为116.07㎡，说明目前市场上紧凑型的三房户型最受客户青睐；其次是两房、四房和一房，三者者合计约占整体成交量的51%，五房的套均面积达到213.55㎡，此类大平面户型无论是市场供应抑或是成交，都未能成为主流产品。 从成交区域来看，一房成交的区域主要集中在江北片区以及河南岸片区；两房在陈江仲恺片区的消化量最大，其次是江北，分别占比39%和17%；三房由于是市场的畅销户型，因此各区域均有成交，其中江北、陈江仲恺、金山湖、水口、河南岸和龙丰上排红花湖片区的表现最为活跃，合计约占该类户型整体成交量的78%；四房的成交区域主要集中在金山湖片区，占比19%，其次是江北，占比14%，其余各区成交较为平均；作为市场接受度较低的大平面五房户型只有在江北、东平、金山湖及水口片区个别具有强势景观资源的项目才有少量成交；复式产品在高端客户认可度较高的麦地、河南岸、江北、水口和金山湖等片区的成交情况较为理想。 从成交的面积段来看，80—100㎡的舒适型两房和紧凑型三房以及120—144㎡的舒适型三房成为市场消化的绝对主力，客户群大多以自住为主，首次置业/首次改善为该类客户的典型特征； 2010年GDP增长速度有望达到10%，超出年初既定的8%的目标2个点2010年通货膨胀愈演愈烈，CPI指数屡创新高，11月份达到5.1%。PPI指数同样快速上扬，势头猛烈，2010年11月已接近12%的高点。 受2009年刺激性经济政策的后续影响，以及欧美国家持续疲软的经济环境并施行的宽松型货币政策影响，在人民币升值的高预期背景下，目前中国已处于通胀通道。 根据以往发达国家治理通胀的历史经验来看，完成通货膨胀的调整至少需要2-3年的时间，治理通胀的手段往往依赖于紧缩性的货币政策。因此中国政府在明确国内通胀形势的背景下，过去的适度宽松型的货币政策必然进一步收紧。 央行于2010年12月25日晚再度开启货币政策工具箱，宣布次日上调一年期存贷款基准利率25个基点，这是年内在6次上调存贷困准备金率及一次加息后的第二次加息。关于“年末是否再加息”的争论尘埃落定，银根收缩政策“时间窗”明显提前。 央行此举显示货币政策正在加速回归常态，超前性地在2011年上半年物价高点到来之前进行紧缩，有利于抑制通胀。 —