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新形势下的国内房地产战略环境分析 　　[摘 要]我国房地产行业经历十余年黄金发展期，现在已经进入“两低三高”的行业发展新时期。具体表现为：市场增速趋缓、行业平均利润变薄、行业集中度提高、企业综合运营能力和战略创新升级要求提高。因此，文章希望通过宏观环境PEST分析和房地产行业环境特点提炼，对地产企业发展提供一点借鉴。 　　[关键词]新形势；国内、房地产、战略环境、分析 　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.059 　　1 国家宏观环境分析 　　从政策、经济、社会和技术四个层面，对国家宏观环境进行PEST分析，结果显示为政策稳健、经济稳增、社会助推、技术升级，整体有利于房地产行业长期发展。具体分析如下内容。 　　第一，政策方面，因城施策、建立长效机制是主基调。房地产市场城市分化明显。住建部、国土部多次会议中明确提出“因城施策”，热点一、二线城市强调限购限贷，抑制房价上涨过快，库存较大三、四线城市倡导积极去化政策，加大库存去化力度。预计一、二线城市政策调控短期内将持续，三、四线城市由于人口不断流出市场繁荣将难以持续。 　　第二，经济方面，动力转换经济处于中高速增长阶段。我国经济从高速增长进入提质增效新阶段，由投资驱动向消费驱动转变，带来经济格局深刻变化。近年来，我国经济增长速度逐步放缓，增速从2010年前的10%降低至2016年的6.7%，全国经济告别高速增长阶段，进入结构调整、提质增效时期。伴随人均居民收入提升，消费支出对经济增长的拉动正逐步超过投资拉动，2015年消费支出占GDP比重超过50%，2016年消费支出对GDP的贡献达到64.6%，接近发达国家水平。 　　第三，社会方面，城镇化及消费升级带动地产需求增长。新型城镇化、家庭小型化、消费结构变化等因素为房企的区域布局调整、产品组合升级带来新机遇。城镇化率持续提升将为房地产行业市场提供强力需求支撑，2016年我国城镇化率达到57.4%。中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划》报告指出，截至2020年，我国城镇化率将达到60%，全国新增城镇人口将达到1亿人。据公报统计，“十三五”期间，排名前36大城市新增城镇人口将达到4200万人，占同期新增城镇人口约60%，核心城市将成为地产主战场。同时，在城镇人口总量增加基础上，由于我国家庭人均人口数逐年下降，从1982年4.4人/每户降低到2014年3.02人/户，家庭分化导致城镇居民户数增加，将进一步带动城镇购房需求。伴随消费升级，住房、养老、旅游等产业将面临新的发展机遇，2014～2016年，城镇居民用于医疗、教育、娱乐、旅游、交通等服务性消费的支出占比由35.7%上升到41%，居住支出同时上升一个百分点，直接带动地产相?P消费。 　　第四，技术方面，新技术冲击传统建设开发模式。住宅产业化、科技化、绿色化趋势明显，信息化技术应用等可能在远期颠覆行业传统发展模式。北京、上海、深圳、沈阳等城市陆续推进住宅产业化政策落地。装配式、绿色科技与环保建筑已成为万科等标杆房企寻求降低成本、加快进度与提升品质，实现差异化竞争的重要抓手。伴随互联网技术应用普及，智慧城市、智慧社区、智慧家居成为新一轮投资热点。 　　2 房地产行业环境分析 　　从收入利润、市场份额、扩张方式、发展手段、业态细分等方面分析研究，显示行业环境存在以下特点。 　　第一，商品房价格增幅趋缓，行业利润率总体走低。2013年以来，全国平均房价保持7%中速增长，但行业利润率由2010年之前14%逐渐降至2016年度10%左右。从房地产行业发展的小周期来看，2016年下半年全国主要城市限购，行业进入小周期的平稳发展阶段。全国热点城市陆续开始限购、限贷，热点一、二线城市房地产市场发展速度放缓，三、四线城市由于库存较大，政策相对积极，市场表现较好，但是缺乏长期人口支撑，市场将波动下行。 　　第二，市场总量稳中有升，改善型产品市场份额增加。相比2015年，2016年全国商品住宅销售面积、销售额增速分别为22.4%、36.2%，销售规模创历史新高。预计“十三五”期间，住宅销售面积年复合增长率接近5%；结合居民收入年均8%～9%的增幅对价格形成的支撑作用，预计至2020年，住宅市场总销售额可望达到15万亿元以上，年复合增长率将达到14%。市场需求结构方面，从中长期内随着消费者收入水平提高及人口年龄结构变化，预计改善性需求比例将加速提升，我国的二次置业需求增速将高于首次置业。 　　第三，合作并购成为房企资源获取、区域扩张的重要方式。2016年整体表现为“合作并购年”。以恒大、碧桂园为代表的标杆企业，通过收并购增加自身可售货值，实现规模快速壮大；以绿地、恒大为代表的标杆企业股权收购银行、保险公司获取金融牌照，布局金融业务，完善产业链