深圳土地整备利益统筹项目管理办法起草说明-深圳规划和国土.PDF

附件 《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》起草说明 2015年11月 12日市规划国土委印发 《土地整备利益统 筹试点项目管理办法（试行）》（深规土[2015]721 号，以下 简称“试点政策”），有效期二年，于 2017 年 11 月 11 日到 期。市规划国土委在2016年底启动了试点政策的修订工作， 并于相关部门进行了充分讨论，形成了《深圳市土地整备利 益统筹项目管理办法》（征求意见稿，以下简称《管理办法》）。 现就有关问题说明如下： 一、 修订背景 试点政策颁布实施后，社会反映积极。截止到 2017 年 11月底，通过市政府批准纳入土地整备利益统筹试点目录的 项目 63个，项目实施总面积 3685公顷。试点政策实施两年 来取得了积极成效：一是有效保障了包括五和大道、地铁 6 号线、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道、南坪三期等 在内的一批重大民生项目的实施；二是拓展了产业发展空间， 落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车、华谊兄弟项目等在 内的重大产业项目用地，促进产业升级转型；三是有效遏制 了违法用地和违法建筑，统筹解决了未征转土地的历史遗留 问题，消除了存量违法建筑。 1 试点政策通过留用土地、拨付土地整备资金等多种方式， 实现政府、社区、相关权益人多方共赢，把城市发展的公共 利益和社区发展的集体利益统一起来，激发了原农村社区参 与土地整备工作的积极性，是破解拆迁难的有效措施，也是 处理农村土地历史遗留问题的有效手段，得到了原农村社区 和相关权利主体的广泛认可。但是政策执行过程中也存在一 些问题，需要进一步修改完善。 二、修订思路 本《管理办法》将延续试点政策的基本政策框架，同时 结合市委市政府的工作部署以及土地整备工作的新形势，在 利益统筹试点工作经验的基础上，重点在以下四方面进行优 化：一是细化利益共享用地核算规则；二是增加留用土地指 标在项目范围外安排的路径；三是优化了留用土地规划建筑 面积核算规则，增加了保障性住房配建；四是简化了地价测 算规则。 三、主要内容说明 （一）政策适用对象 《管理办法》以原农村集体经济组织实际掌控用地为主， 包括合法用地和未完善征转地手续土地。此外，为了加快推 进拓展空间保障发展“十大专项行动”，纳入违法建筑空间 管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地也可按照本 办法执行。 2 （二）土地整备资金核算 项目范围内的建（构）筑物按照重置价核算，青苗和附 着物等按照相关标准核算，该做法与试点政策一致。此外， 《管理办法》中明确了未完善征（转）地补偿手续土地按照 所在区域工业基准地价的 50%核算，项目涉及的技术支持费、 不可预见费及业务费参照相关规定执行。 （三）留用土地规模核算 《管理办法》将整村统筹和片区统筹项目统一为利益统 筹项目，并结合试点项目的实践经验以及新形势下土地整备 的工作要求，对核算规则进行了完善： 1.项目范围内已批的合法用地是指原农村集体经济组 织继受单位已落地确权的合法用地，此类用地按照等土地面 积在项目范围内安排，该做法与试点政策一致。 2.项目范围外调入的合法指标，包括非农建设用地指标 和征地返还用地指标，以及其他土地整备留用土地指标，此 类用地按照相关规定核准确认后，可在项目范围内安排落实。 3.本项目核定的利益共享用地是指项目范围内已批的 合法用地外的未完善征（转）补偿手续规划建设用地, 扣除 项目范围外调入非农建设用地指标和征地返还用地指标后 的剩余土地，根据现状容积率分段核算留用土地规模。该做 法既衔接了试点政策，也结合新形势下土地整备工作需要进 行了优化，不仅有助于推进未征转建成区土地整备工作，加 3 快原农村土地历史遗留问题处理，同时也将加快消除存量违 法建筑。 （四）留用土地在项目范围内安排 留用土地应优先在本项目范围内安排，按照利益共享用 地、项目范围内已批