关于近期一线楼市回暖思考.docVIP

关于近期一线楼市回暖思考 　　摘要：随着国家一系列货币政策和财政政策的作用，冰冻已久的一线楼市出现了回暖的迹象。但在国家宏观经济没有明显改善以及多种因素作用下，这种回暖是否具有可持续值得思考。本文就这一问题展开分析，并得出了结论，以供相关人士参考。 　　关键词：存量 成本 保障 　　 　　0 引言 　　 　　对国内楼市来说，2008年注定是不平凡的一年。 　　进入2009年，正当业界为上海，深圳等一线楼市回暖欢呼雀跃和疑惑彷徨的时候，3月10日，万科公布了它的2008年年报。年报的一开头就是万科致股东的信。在信中，万科将未来中国住宅业的价值定位为“不在高收益率而在高成长性”。笔者认为，这是万科基于中国基本国情而做出的理性思考。确实，放眼当今世界，没有一个大国和中国一样正经历着“人口多，经济迅速崛起”的城市化过程。但万科对今后两年的市场仍保留了相对保守的看法，2009年计划新开工面积下降至403万平方米，低于2006年水平。在新开工面积大幅度降低后，两年后的竣工面积将随之降低。而目前万科手上握有200亿现金。万科认为2007年的土地市场亢奋，导致面粉比面包贵的短暂的过度繁荣是值得警惕的，坚持“房价过快上涨无人受益，平稳发展才是行业之福”的观点，并且声称感谢市场调整的到来。不断反思成了万科2008年年报的重要主题。在当前世界性经济危机不断恶化的情况下，我国实体经济面临严峻考验，工业增加值和消费增速下滑明显。作为我国支柱产业的房产业自然被人们寄予了厚望。许多地方政府绞尽脑汁，千方百计地想要激活房地产市场，带动消费，扩大内需，保持经济平稳快速发展。思路是好的，但该怎么做，如何做成了一个大问题。就在十大产业振兴规划没有出齐之前，业界人士和市场人士很看好房产业能赶上末班车，但最后一个规划即物流振兴规划的出台给这一美好愿望画上了句号。是管理层认为房产业发展尚好，不需要振兴？还是房产业振兴会被某些人误解，引起利益群体反对？或者还有别的原因？很显然这是一个值得思考的问题。 　　楼市向来是利益复杂，搏弈激烈的场所。 　　笔者认为，就目前来看，今后一段时间内一线楼市将会存在成交量缓慢回升，而成交价将稳中有降的局面。主要基于几方面思考： 　　 　　1 住宅存量巨大，去库存有待时间 　　 　　据《每日经济新闻》从上海易居房地产研究院获悉，该机构预测2008年全国住宅存量约2.1亿平方米，2009年住宅供应量将延续去年趋势，也大约为2.1亿平方米。易居中国近期在对全国35个典型城市2009年供求走势和消化周期进行预测后认为，根据近半年的市场平均消化能力，今年全国住宅市场的消化周期将达33.84个月，接近3年时间。预测难免有误差，但数据充分说明了去存量的严峻性。随着2007年批地高峰项目的入市，这种供需矛盾还存在进一步加大的可能。但自住型需求会推动成交量缓慢回升。 　　近一段时间，一些城市楼市回暖正好说明了这一点。万科公布的业绩快报中显示，2009年2月份公司实现销售面积51.7万平方米，销售金额38.9亿元，分别比08年同期增长163.4％和147.7％。2009年1-2月份，公司累计销售面积80.2万平方米，销售金额60.8亿元，分别比08年同期增长88.3％和77.9％。二月份销售情况明显比一月好转。这些购房者中很大一部分是去年原打算买房的持币观望者，在房价已有所下降的情况下，购买力集中表现出来。也有一部分是投资者，在当前流动性充裕的情况下，投资者开始入市。但是这种局面能否持续，留有疑问，走势如何最终取决于宏观经济发展以及国家可能出台的相关政策。 　　 　　2 国际经济继续恶化，国内经济走势不明朗 　　 　　席卷全球的经济危机丝毫没有见到转好的苗头。世界主要经济体经济情况正在迅速恶化。据已经公布的经济数据表明，美国，欧洲，日本以及新兴市场都遭到了非常严重的经济打击。我国对外出口和工业增速连续几个月下滑，其中2月份出口同比下降25.7％，创1993年以来最大跌幅。对我国这样出口和投资占GDP绝对比重的国家来说，经济严峻性可想而知。虽然也有经济数据表明在某些方面经济存在好转的迹象，但就在3月10日上午，工信部部长李毅中、人保部部长尹蔚民、商务部部长陈德铭就扩内需、促就业、保增长接受记者采访时齐声告诫“现在千万不要轻言好转。”国内经济走势不明朗，而跟经济形势高紧密度的楼市自然也不能脱离影响，不管是自住者还是投资者，“买涨不买跌”永远是无法抗拒的人性薄弱面，给原本“转暖”的楼市带来了很大的不确定性，有可能会继续影响成交量和成交价。 　　 　　3 建安成本持续下滑，加重消费者通缩预期 　　 　　主要建材价格在2008年中旬见顶以来，已经有了明显下滑。钢材价格虽然在2008年末到今年2月有过小幅反弹，但很快由于下游需