2011年烟台WK假日风景一期1批次开盘总结35p.ppt

重压之下，万科团队如何破题？ 大喜 烟台万科假日风景项目组 喜报2011年6月11日 烟台万科假日风景 盛大开盘首推624套货源 首日3小时内认购592套销售面积51883.29平米 金额316461715元 认购率95%成交均价6099元/平米创造成交套数、去化率双第一的烟台地产界的奇迹！ NEXT:解读奇迹背后，万科团队的艰辛努力…… 烟台万科假日风景一期1批次开盘总结 2011-6-19 PART 1 项目概况 项目属性： 城市副中心 假日风景产品系 总占地：19万平米 总建面：37万平米 容积率：1.9 面积区间：71-105 产品形态： 多层小高高层 区位： 距离烟台市中心 15公里 处于产业工业区 配套与交通很少 项目周边荒凉荒芜 项目简介 万科产品品类G3系列 万科海云台 万科 假日 风景 福山区中心 开发区中心 芝罘区 莱山区 楼号 物业形态 总套数 总面积 多层（105） 26 多层 40 4178.4 28 多层 20 2097 31 多层 30 3137.7 33 多层 20 2097 34 多层 20 2097 合计 　 130 13607.1 小高层（95） 27 小高层 66 5980.26 29 小高层 62 5742.91 32 小高层 66 5980.26 合计 　 194 17703.43 高层（71-85） 30 高层 104 8082.2 42 高层 98 7675.34 43 高层 98 7702.26 合计 　 300 23459.8 整盘 合计 A5/A6 624 54770.33 一期1批次推售简介 开盘推售货量： 共计11栋楼，5栋多层130套、3栋小高层194套、2栋高层300套，共计624套； 通往成功之前，我们困难重重： 1期1批次项目背景 1、在烟台，万科品牌未实现完全落地，操作团队仍在成长中，品牌溢价能力尚未实现，现阶段品牌无法对项目实现强力支撑！ 2、区域市场竞争惨烈，产品线重合，价格箱体接近，竞品项目集中在项目开盘前以极低价格抛售2483套货源，动摇客户购买信心！ 3、客户为刚需、首改群体，流失速度极快，销售中心开放前积累的1200组意向客户，几乎流失殆尽，精准锁定住客户难上加难！ 4、项目1批次推盘624套，烟台市场绝无仅有巨大天量，蓄客压力巨大！ 全市场目光完全聚焦到本项目，万科项目不容失败！ PART 3 操盘分析及总结 制胜策略：坚持产品带动品牌的核心经营思路 制胜战术：坚持走以客户为导向的精准化营销之路 完美一击：精细化的开盘组织，完成成功逼压客户 数据分析：开盘数据盘点 发力方向 坚持产品带动品牌的核心经营思路不动摇！ 坚持产品优势价值强化再强化！——精准产品定位 1、产品线与刚需、首改群体需求一一吻合 2、同样市场比价，实现精装修功能！ 客户价值感知强化再强化！——产品价值有效释放 1、现场展示体系的建立 2、全面家居生活方式震撼展示 以细节震撼留住到访客户，弱化其抗性，以产品承载品牌强化价值感知。 坚持产品优势价值强化再强化！——精准产品定位 1、产品线与刚需、首改群体需求一一吻合 2、同样市场比价，实现精装修功能！ 集中发力，迎合需求，打击竞品 A5A6标段 户型 总套数 总面积 面积比 精装价 产品线 客户 A（75㎡） 98 7359.42 31% 5208 G3 青年之家 B（75㎡） 98 7527.06 5548 G3 青年之家/小小太阳 C（81㎡） 104 8573.32 5850 G3 青年之家/小小太阳 E（95㎡） 260 23683.69 32% 5892 G3 青年持家 F（105㎡） 260 27214.2 37% 6563 G3 青年持家/孩子三代 压缩户型 产品比例与目标客群比例吻合 首置 压缩价格箱体 精准把握客群需求 合计 820 74357.69 1 6030 年龄区间：25-35岁/置业需求：价格敏感 首改 迎合需求 户型展示 75平米 75平米 81平米 95平米 105平米 集中发力，释放价值，震撼客户 客户价值感知强化再强化！——产品价值有效释放 1、展示体系的建立 2、全面家居生活方式震撼展示 以细节震撼留住到访客户，弱化其抗性，以产品承载品牌强化价值