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农村房屋买卖引发法律问题探析 　　摘 要：农村房屋买卖这一市场交易行为在农村社会存续已久，也形成了相对固定的交易模式和规则。近年来，农村房屋买卖热度持续增温，而且形式越来越多样化，而国家则颁布一系列政策严控农村房屋买卖。现实需求与国家政策之间形成强烈对比，而立法又相对不完善，大量该类纠纷诉至法院后，法院在依法裁判与追求案结事了之间疑难不断。面对法院裁判疑难，本文以案例开头，首先呈现农村房屋买卖之现状，进而分析司法实践中对农村房屋买卖的态度及困难，接着从理论上分析造成这种态度以及困难的原因，最后笔者从自己观点分析司法裁判应如何应对当前农村房屋买卖需求日趋上涨之势以及此类纠纷难题。 　　关键词：农村房屋买卖；宅基地使用权；诚实信用原则 　　一、现状分析：呈现农村房屋买卖之状况 　　（一）具体案例 　　案例一：李某和刘某同为李村集体成员。1995年，经李某申请获得位于李村的宅基地一块，用地面积173.40?O，建筑占地87.3?O，李某名下仅有此一块宅基地。1997年，刘某与李某签订《房屋买卖合同》一份，约定：卖方李某有自建的房屋1栋，用地面积170.30?O，经与买方刘某协商，决定将此座房屋以15000元将此栋房屋卖给刘某，随后双方向公证处办理了公证。之后，刘某占有使用该房屋，并将房屋扩建至总建筑面积为355.88?O。但双方未办理《集体土地建设用地使用证》的更名手续。2009年，涉案房屋因征地被拆迁。刘某以代理人身份与征地单位签订《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书显示：被拆迁人为李某，代理人为刘某。因此次涉案房屋被拆迁，产生各项货币补偿款211169.2元，刘某领取了该全部货币补偿款。刘某一家4口在《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》中被安置，通过产权调换，取得安置房3套，共计面积337.44?O。该协议中特别明确了李某无法再享受拆迁补偿。刘某领取了全部货币补偿款，并实际占有和使用上述3套安置房。至今，上述3套安置房所登记的被拆迁户户名仍为李某，但仍未办理所有权证。因李某对协议中的作为被拆迁人而无法再以后的征地拆迁中获得补偿，感觉损失太大而不配合办理过户更名手续，2013年年底，刘某将李某诉至法院。 　　案例二：陈某系甲村集体成员，王某系乙村集体成员，廖某系乙村集体成员，王某家境相对困难。2007年，陈某向王某购买了一栋位于乙村的房屋，随后陈某与王某协商，陈某将该栋房屋拆除，翻建成两栋房屋，其中一栋归王某以作为抵购房款，另一栋则归属于陈某。2011年，因乙村面临征地拆迁，陈某所购买的房屋在拆迁范围，陈某因系外村集体成员，遇到拆迁障碍，而廖某一家在乙村属于无房户，无房户可获得的拆迁安置补偿相对较少，为了彼此利益，陈某与廖某签订协议，约定陈某所建房屋作为廖某一家房屋被拆迁，安置补偿中的安置房归属于廖某一家，而相应的货币补偿则归属于陈某。在随后的拆迁安置过程中，廖某一家因有该栋房屋而获得了比无房户更高标准的房屋和货币补偿，但在最后货币补偿分配过程中，陈某与廖某发生纠纷，陈某将廖某一家诉至法院。 　　案例一、二涉及的农村房屋买卖最后都因拆迁安置利益的分配问题引发了相应纠纷，该两案例的共同点为：1、房屋均未办理过户手续；2、均因涉及房屋拆迁而引发纠纷。不同点为：1、买卖双方的身份不同，案例一双方同属于一个村集体，案例二则双方属于不同村集体；2、案例一买方的目的在于居住，而案例二买卖双方均为了获取更多的拆迁安置补偿，甚至有恶意串通损害国家利益的嫌疑。 　　（二）具体类型 　　1、买房人身份不同而划分的类型。（1）买房人为本集体经济组织的成员，此类房屋买卖是传统农业社会主要存在的类型，一般都能得到履行，发生纠纷的情况比较少。案例一即属于该类型。（2）买房人为其他集体经济组织成员，在传统农业社会，农村房屋的价值主要体现于其居住特性，受限于农业人口的流动性，农村房屋在不同集体经济组织的村民之间流动性比较少，这种类型也相对比较少。但随着农业人口市场流动性的加强以及农业经济发展，这种房屋买卖类型开始增多。案例二则属于该类型。（3）买房人为城镇居民。这类城镇居民中一类是原属于本集体经济组织成员，后因农转非，随着自身经济能力提高，回村购置房屋；另一类则是与本集体无任何联系的城镇居民。就购房目的而言，目的多样，但该类型购房者大多具有投资目的。随着经济的发展和城市住房制度改革的展开，这类型购房日趋活跃。近年来，受房屋价格大幅度上涨、拆迁补偿标准提高、国家政策发生变化等因素的影响，该类房屋买卖引发的纠纷案件的为最多。 　　2、买卖形式不同而划分的类型。房屋买卖毕竟涉及相对较大的利益，买卖双方对于其法律效力都会比较慎重，甚至在合同签订后都会进行公证，但由于一些身份上的限制，许多买房还是力图通过改变合同形式来规避法律来实现最终买房目的