房地产开发企业地使用税计算办法.docxVIP

房地产开发企业土地使用税计算办法 2010-04-10 15:35:24| 分类： HYPERLINK /athena9503@126/blog/ \l m=0t=1c=fks_087069092095080074081095095095086084083069093081080074 \o 税法 税法 | 标签： |字号大中小 订阅 鉴于房地产开发企业土地使用的特殊性，对房地产开发行业应征的城镇土地使用税应采取“按月计算”的办法，现就具体计算方法明确如下 一、取得土地尚未开发或已开发但项目未开始销售 从合同约定交付土地时间的次月起（合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起），按实际拥有的土地面积和适用税额计算应缴纳的城镇土地使用税。 二、项目建成并开始销售 1、如果公共设施（会所、泳池、道路、小区绿化用地等，下同）在项目销售结束后归业主所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积（含公共设施占地面积）的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。计算公式如下： 月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+可 售单元总占地面积（含公共设施占地面积）×（1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积）]÷12 2、如果公共设施在项目销售结束后归房地产开发企业所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积（不含公共设施占地面积）的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。计算公式如下： 月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+公共设施占地面积+可售单元占地面积×（1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积）] ÷12 3、年度应纳土地使用税=∑（各月应税土地面积×税率） 三、房地产开发企业中途转让土地的处理 中途转让土地、在建或建成未售项目或建成在售项目的，应在办理产权转移时一并申报缴纳（缴纳当年应税月份起至产权转让当月应缴纳的土地使用税），产权转移的次月至当年12月的土地使用税由受让方缴纳。 四、其他事项说明 1、已售单元的确定 “已售单元”按照房地产开发企业与购房方签订的并经建设部门备案登记的商品房购买合同所约定的交付时间确定。超过该合同约定的交付时间的商品房（或其他类型的房产）即为已售单位。也就是说，房地产开发企业土地使用税的纳税义务截止至合同约定的房产交付的当月（含当月）。 2、计算口径 “按月计算”是从当月的第一天至最后一天计算应纳税的土地面积。 3、申报时间 城镇土地使用税“按月计算”的基础上，纳税人可采用“按月申报”或者“按年申报”的方式，具体申报时间由各镇（街）的主管税务分局确定。 房地产企业拆迁还房的账务与税务处理 2010-10-25 17:51:30| 分类： HYPERLINK /athena9503@126/blog/ \l m=0t=1c=fks_082067087083082066083083074065086084087074083080095 \o 默认分类 默认分类 | 标签： |字号大中小 订阅 中国财税培训师 肖太寿 房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。 一、房地产企业拆迁还房的账务处理 一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。 （一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本———拆迁补偿费 贷：应付账款———拆迁补偿费 借：应付账款———拆迁补偿费 贷：主营业务收入 （二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理： 借