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冒名处分不动产合同效力分析 　　摘 要：冒名处分不动产行为给社会造成了恶劣影响，学术界对于冒名处分不动产行为的讨论越来越激烈。对于冒名处分不动产合同的效力，我国《合同法》并没有做出明确规定。对于冒用他人名义处分他人不动产行为的法律适用问题、善意相对人权益的保障问题以及登记机关的法律责任，法律法规应当做出明确的规定，在市场交易中更好地规制冒名处分不动产行为，维护正当市场经济竞争秩序，促进社会主义市场经济健康有序发展。 　　关键词：冒名处分；变更登记；代理；抵押担保 　　我国《物权法》第9至22条对不动产物权的变动做出了规定，其中，第9条第1款规定了不动产物权的变动模式：登记生效要件为原则，登记对抗要件和登记处分要件为例外。但是，《物权法》并没有规定行为人假冒不动产所有人名义进行不动产物权变动时该不动产物权变动的效力问题。第15条规定了不动产物权变动的区分原则，又叫物债二分原则，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条款规定，不动产物权的变动公示与否影响的是物权变动，并不影响合同的效力。那么，假冒他人名义处分不动产时，冒名人并不是真正的权利主体，此时他与第三人签订的合同是否有效呢，此合同是否能约束真正的不动产权利人？ 　　我国《合同法》第51条规定了无权处分合同的效力问题，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条对《合同法》第51条进行了解释，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”我国《合同法》《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》仅对无权处分合同的效力做出了规定，并没有明确规定冒名处分不动产合同的效力问题，殊不知，冒名处分行为较无权处分行为更加复杂，在司法实践中冒名处分不动产合同的效力问题并不能直接适用法律关于无权处分合同的规定，最终使得冒名处分行为在司法实践中无法可依。 　　一、冒名处分行为概述 　　根据《民法》的自治原则，自然人可以自己实施民事法律行为，也可以委托他人以本人名义，实施民事法律行为。此时，民事主体身份与其行为是统一的。所谓冒名处分不动产行为，是指无处分权的自然人以假冒他人身份证、伪造签章等手段，骗取第三人的信赖以及骗过不动产登记部门的审查，擅自处理他人的不动产，并且在不动产登记机构进行了不动产变更登记。在这类行为中，冒名人冒用不动产所有权人的名义进行民事行为，既没有不动产所有权人的授权，也不是以自己的身份进行的民事行为，相反，冒名人通过伪造身份证、签章等方式假冒不动产所有权人的名义，使第三人误以为其就是不动产权利人，以此骗取第三人信赖签订不动产买卖合同，并在不动产登记部门进行不动产变更登记。 　　在我国社会主义市场经济快速发展的今天，投机取巧、欺诈等不良行为屡见不鲜，也极易发生冒名处分他人不动产的行为，这种冒名处分行为不仅对法律规范体系形成严峻的挑战，而且严重恶化社会风气，威胁社会主义市场经济秩序，可以引发不正当竞争、损人利己等不良后果。冒名处分不动产行为引发的社会问题主要包括两个方面：一方面是对于人格权的侵犯，即侵犯被冒名人姓名权的法律问题。冒名处分他人不动产行为，事实上就是行为人使用他人的名字进行的违法活动，在这个过程中真正的姓名权人并没有参与到处分过程之中，但是其姓名权却受到了极大的侵害。我国《民法总则》明确规定，公民的姓名权不容侵犯，侵犯他人姓名权要承担法律责任。另一方面是对被冒名人财产权益的侵害，冒名处分不动产行为是在被冒名人毫不知情的情况下处分其财产，这与社会上的盗窃行为没有什么不同，都是在所有权人不知情的情况下对其财产的转移，并且该行为都是为了冒名人自己的利益考量。 　　二、法律适用 　　在社会主义市场经济迅速发展的今天，为维护正当的市场经济秩序，保护公民、法人和其他组织的合法权益，法律法规应当对冒名处分不动产行为的法律适用问题作出明确的规定，以立法的形式来规制冒名处分不动产行为。对于冒名处分不动产行为究竟该适用何种法律制度，学术界学者众说纷纭，比较有代表性的观点有以下几种： 　　第一种观点是以王利明教授为代表的学者主张冒名处分不动产行为适用善意取得制度的规定，理由是《物权法》第106条在规定善意取得制度的同时并没有明确规定冒名处分不动产行为不属于善意取得制度前提条件之一的无权处分的范畴，也没有明确规定善意取得不动产的前提条件是不动产登记簿