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目录 价格策略 销售策略设定 项目推广策略设定 推广各阶段任务具体设定： 项目推广首期计划（内部认购期） 促销策略 销售现场包装策略 主要销售道具制作及二期销售资料的补充 二期项目进入期工作组织及验收 营销总结 价格策略 一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。 二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在1750元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。 二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。 销售策略设定 产品核心功能： 商务公寓，部分商铺投资； 产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有，小户型主力是19平米和40平米的一室一卫。 交房标准：毛坯房 入市姿态：东南板块商务公寓领导者。 入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。一期余房即时销售。 销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。 项目推广策略设定 项目推广主题概念：拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓 项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。 项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。 推广各阶段任务具体设定： 内部认购：从2003年6月15至7月4日。本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。 开盘期：从7月5日至8月31日，本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。 强销期：从9月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售，以多种促销活动及老业主现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段二期商铺全面介入市场。纯商铺推广开始。商铺的投资价值以具体的对比数据体现。并在房展会期间开展公关活动。 衰退期封盘期，12月1日至2004年2月。本阶段以间断的小版面提示性广告为主，实现收盘销售。同时为三期小高层做预热工作。 项目推广首期计划（内部认购期） 媒体组成：报纸，派发单页，直邮单页，广播。 广告主题：郑州出现了拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓 报纸广告标题备选内容： 1）、出售：“深圳罗湖、蛇口”（1982）。 极言长达20年，总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值，凤凰城有相当于1982年时的罗湖、蛇口不动产投资机会。（芝麻开门） 2）、出售：“上海、浦东”（1992）。 极言长达20年，总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值，凤凰城有相当于1992年时的上海浦东不动产投资机会。 3）、出售“三峡、宜昌”（1995） 极言长达20年，总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值，凤凰城有相当于1995年时的三峡不动产投资机会。 4）、出售“加利佛尼亚、金矿营地”（1862） 极言长达20年，总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值，凤凰城有相当于1862年时的美国淘金般的不动产投资机会。购买凤凰城的业主就如同是在金矿旁边卖铁锹的人。（你可还有这颗勇敢的心！） 5）、出售“火车站商务公寓”（2003） 极言业已成熟的郑汴路商圈的对于凤凰城的商务价值，当于火车站对于其周边物业的价值。 6）、以北环路楼盘的价格，买下“火车站公寓” 极言业已成熟的郑汴路商圈的对于凤凰城的商务价值，当于火车站对于其周边物业的价值。 7）以1850元/平米买下2900元房产 极言大卖场及其147亩休闲广场将彻底改变郑汴路南、路北的环境差别。凤凰城的价格远低于其物业的价值。 8）、出售：“私家银行” 极言业已成熟的郑汴路商圈里已经有4000多家商户，从业人员达2万多人，能为凤凰城带来无尽的出租、出售价值。 D、单页、广播广告内容大至同上。 E、广告媒体投放计划： 在5月28日前投放一到两个小版面的报纸广告和题花广告或分类信息广告，广告内容以单纯产品信息为主，维持售楼部的基本来电、来访量。同时进行进入期报纸广告、单页广告的创作、媒体购买与印刷。 6月15日进入期推广全面开始，报纸媒体以大河报为主，投放频度每周1—2次，半版、竖通栏穿插投放，具体如下：（略） 注：本媒体计划是基于开发商二期预售许可证2003年5月31日前办理完毕的基础上制定。 F、单页投放计划： 单页印刷量： 投放日期：2003年 月 日， 月 日， 月 日， 月 日 覆盖范围：郑汴路市场、航海路市场、火车站市场。 投放费用，每份约0.15元，总计6000元。 G、直邮DM：利用动力公司现