成都市商务办公物业市场-调查.doc

成都市商务办公物业市场调查 前沿： 经营都市的战略已经正式被成都市政府提上了工作议程，城市新的策略形象也定位于“西部之心，魅力成都”。 城市经营战略最终体现于人与整体环境的最佳结合。对于成都市的商务环境如何，我们选择从商务办公物业的供应与需求市场来阐述。 此次供应市场的调查结果主要是通过对成都市二环路以内(因二环路以外的纯写字楼数量极少，因而忽略不计)，上世纪90年代中后期修建并投入使用的51个纯写字楼(不含酒店内的商务办公楼)进行调查获得；消费市场的需求则是通过对各类机构负责人进行访谈获得。 供应市场??? 1.?供应市场的总体状况 1)?商务办公物业主要沿天府广场-顺城街-玉带桥--东城根街-人民南路的“锤”状区域分布，已基本形成城市中央商务区(CBD)的雏形； 2)?商务办公的分布已经开始出现由市中心向南延伸发展的状况，随着城南副中心规划建设的实施，这种现象将更加明显； 3)?中高档商务办公物业供应量较小，出租率较高；中低档商务物业的供应大，但整体使用率低； 4)?中高档商务办公物业集中在顺城街及天府广场周边，主要以纯写字楼的形式出现；而中低档商务物业则更多的出现在一环路沿线。 5)?大多数商务办公物业周边的绿化面积较小甚至没有，而且周边适合普通员工消费的餐饮配套设施也很少(尽管个别商务办公物业内设有员工餐厅)，在商务办公物业内工作的人员就餐非常不方便。 6)?2002年8月成都市新的《土地级别与基准地价》的施行，使城区内一级商业用地基准地价攀升至每亩573.67万。目前城市商务办公物业分布的主要区域都属于一级商业用地的标准，物业租售价格下跌机率较小。 7)?SARS过后，人们对健康有了更深刻的理解。写字楼作为上班族们最主要的活动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。可想而知，今后的商务办公物业无论开发理念，还是产品设计都会有更大的突破。 8)?现阶段使用的多数商务办公物业都是上世纪90年代中后期修建的，新项目投入较少。仅在目前，出现了包括“时代广场”、“央扩置业·开行国际广场”、“新加城仁恒项目”等在内的在建或拟建工程都定位于甲级写字楼。后两者还更多的附加了生态、健康的人性化因素，相信这些都将引导成都商务环境的飞跃； 2.?基本数据： 1)?历年的销售情况 年份 写字楼竣工面积（万M2） 实际销售面积（万M2） 空置面积 （万M2） 新开工面积 （万M2） 施工面积 （万M2） 1996 26.20 5.78 12.14 15.92 112.90 1997 26.99 10.95 24.94 21.07 120.98 1998 26.56 7.73 28.01 —— —— 1999 26.48 8.98 20.09 25.63 99.52 2000 15.07 8.85 20.95 15.99 65.76 2001 9.69 14.94 19.79 8.42 57.19 2002 72.17 22.98 17.68 —— —— 2003 （1-9） 4.93 11.46 10.27 ? 66.50 近年来，商务办公物业建设竣工面积呈下降趋势，目前使用的商务办公物业多属于97年及以前建设的同质化写字楼，智能化设施以及物业服务、环境等方面都有待提高和改善。但在2002年的写字楼竣工面积突增至72.17万平方米，使用率高达75.5%；而2003年的施工面积较2001年提升了将近10平方米；这样的结果与前一年的高使用率以及城市发展策略的改变直接关联。纵观2004年，央扩置业·开行国际广场、新加坡仁恒项目、百货大楼改建项目的筹备、实施，势必会将一批旧的商务办公物业淘汰，进入新一轮的博弈。 整体来看，商务办公物业的空置面积正呈逐年下降的趋势。再将其与也是逐年下降的商务办公物业竣工面积结合起来看，不难发现：目前成都市的商务办公物业的市场供需正趋向平衡发展，市场杠杆的调节作用明显。 2)?区域分布? 目前，在成都市区内(二环路以内区域)的写字楼主要分布在顺城路、春熙路和天府广场所围合成的市中心区域，达到了总体供应水平的54%；然后依次是城南、城西，城东和城北几乎没有。 成都市城区内南北贯穿的人民南路、顺城大道沿线和东西联贯的蜀都大道组成了城市主要交通网络的主动脉；在这一区域内无论是传统的商业，还是商务、文化服务都较为集中、繁华，而且各种配套设施也比较完善，到达城区各个方面的直线距离都较近；另外，区域内的土地价值已也属于一级商业地价，投资潜力巨大。 随着城市向东向南发展的进一步加快，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设，沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展呈上升趋势，其商务、商业功能也逐渐显现出来，可能是今后城市新结构下的主要商务线。而人民南路沿线上几个即将兴建的商务办公物业也