成都振雄房地产幸福花园项目营销-策划案.doc

成都振雄房地产策划管理有限公司 幸福花园 营销策划案 07-3-5 一.项目发展定位: 当房地产与一种生活模式的相恋： 现代都市人需求的居家理念是什么： 是健康、舒适、休闲度假，物有所值； 我们要如何去满足这些居家理念，综观整个楼盘，亮点是屈指可数，劣势到不少，又得过“烂尾炎”。很难赢得市场效应，与其他竞争对手抗争，无法找到自己的特色，鹤立鸡群，为此，我们必须给楼盘作个嫁衣，采用差异化策略，让它除具有自身的一般居住功能外，更有许多附加的功能值。 度假村； 是国内外比较流行的休闲理念，发源时间较早，主要是缓解城市工作压力的圣地，在这里有优美的风光，良好的休闲配套，可以心情放松，修身养性，随着我国物质文化水平的提高，这种生活成了许多城市人乃至农村人口的喜爱。 度家村的分类: 古典人文主义;回归的自然主义;童话般的超世主义;激情浪漫主义;未来的理想主义. 我们要赢得市场，就得顺应市场，我们把度假村和楼盘进行嫁接，让楼盘有复合文化，有复合的价值。 我们的现有资源:坡地,原始植被,两大生态公园,川西民居元素. 审视对项目的定位为:幸福花园--度假村;一种回归自然主义的度假村,通过地域性的自然力量的再现、放大、和描述，将对土地、山石、植物、民居式的建筑物、人类遗迹、地形地貌、水境、阳光的充满热爱的再塑造和描述。使人们重新认识到一个地方的真实存在，改变人们对一个地方的认知，在人与自然之间建立了一个崭新的关系，使人们以一个现代人的立场回归到自然之境，在现实于自然之间建立一个时空的隧道。从而人们从中获得了全新的或被遗忘了的生命体验。 二.项目营销定位: 运用两条线,线与面的结合: 1、项目线：指从项目中提炼楼盘的核心价值，成为市场的标杆。包含两个面； A、附加值面：总、分、总关系： 总：以度假村做为楼盘的嫁衣，包装项目 分：展开度假村的内容，挖掘不同时期的不同卖点 春：阳春三月间，风筝飞上天（5、1前 夏：夏日炎炎，避暑山（5-9月） 秋：赏秋天红叶（9-11月） 冬：看冬季银装（12-2月） 总：终合前面内容： 一年四季好风光 B、产品面：配合大方向，深刻突出某一点，更加有力的说服市场,分两点阐述 有南部大型综合市场。 区分楼盘的中庭广场与其他广场的意义，益民广场、柳林广场、水景弯的中庭都只是单纯的文化、商业或游乐、观景、小戏广场，而具有“巴厘岛风情”的幸福花园中庭广场是汇所有广场之长的一体化展现，属多功能广场。 2、地域线： 潜在的目标消费群通常不注意某个项目属于什么区域，但若我们明确的提出自己楼盘的区域定位，消费者回对我们楼盘有一个清晰的理解和记忆。 我们项目位于南部城西，地处红岩子700亩山水园林新城与北部行政新中心.老城区三大版块的中间交绘.结合点，政府的搬迁和未来的规划以及当今的开发趋势，形成明显的政治，经济，文化，金融，商业，居住，科技的中心。为此，对本项目的地域定位是： 未来南部的中央居住特区 三.项目规划意见 1.项目目前规划布局认识: 组合模式:以25亩中庭广场为中心,用会所和阳光别墅围合成向心组合的内圈结构,周边的综合市场及桂苑组团与内部相呼应,构成向心组合的外圈结构,并且精心的营造了南北景观中轴长廊. 庭院结构:采用多种组团庭院结构,形成A.B.C.D.E.桂苑等组团,每个组团基本上都采用半围合院落结构,运用中庭广场与各大组团的围合院落间良好的镶嵌,构成二级庭院空间,中庭广场则展示了一级庭院空间. 2.挖掘项目资源的规划建议: 在对项目以度假村定位的同时,我们需要利用项目地现有的自然资源,保留现有现有的一切原始地形,地表植物重组规划包装,完美楼盘. 规划半山湖泊; 现行项目的规划幼儿园处,原有的水塘与竹林很不错.应充分利用这一资源,略加修正,便成为项目的一大卖点.所以建议将现有的水塘做周边处理,增加栏杆,鹅卵石铺地,对竹林的保护与利用根据房屋规划建修的位置做局部移植,水塘上方的破地处建造一座荷兰风筝建筑物,并设计水塘左右两边二米宽的上山梯步,将现有的幼儿园搬迁到项目东入口角落处,减少对居民的噪音干扰,改建住宅楼,楼宇沿湖而建成弧形,使的不光整个小区的业主能够享受,更能加大此组团的价值. 规划回归自然的原生树组团: 对现有项目地内的原生参天大树进行移栽或培植到各大组团内,集中表现为院落式建筑的组织方式,被称为“森林中的房屋”建在一片参天树林中,这样既有组团卖点又减少组团内的绿化费用,同时又能解决组团内楼宇之间的对望,保证业主的居住私密性. 桂苑组团(桂1--桂9)亲切宜人的内部庭院景观: 由于桂苑房的联体结构使得内部庭院枯燥,狭小,光线暗淡,在加以全水泥地面更是毫无卖相,独栋联体楼内部庭院式的建筑组织方式突显了庭院景观的重要性,桂苑组团的每个庭院景观都应该有着鲜明的主题，如雕塑花