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北京住房政策变迁及经验教训 　　[摘要]30年来，北京的住房配置由实物分配一统天下转变为以市场交易为主的普通商品房、限价商品房、经济适用房、廉租房并存的商品房和保障性住房并存的格局。文章认为，市场化是房地产业发展繁荣的根本原因，稳定房地产市场的发展依然是解决住房问题的根本出路。然而，住房问题的解决不能纯粹依赖市场，中低收入人群的住房要靠保障性住房来解决，因此，保障性住房政策需要完善。 　　[关键词]住宅；房地产市场；商品房；保障性住房；住房政策 　　[中图分类号]F293.31 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1002-736X(2009)08-0036-03 　　 　　改革开放之初，在知青返城和干部政策落实之后，北京的住房问题尤为紧张，人均住房面积只有4.55平方米。2007年北京人均住房面积增加到20.3平方米，是1979年的4.44倍。30年来北京住房建设成绩卓著，居民住房无论数量和质量都发生了巨大的变化，这些成绩应该归功于一系列住房政策的改革。 　　 　　一、住房政策30年变迁 　　 　　(一)过渡阶段的住房政策 　　1978年，为了解决城市居民住房紧张，政府开始酝酿住房政策改革。改革主要从两个方面开始：公有住房提高租金或补贴出售给个人。此后，我国的住房改革拉开了序幕。1979-1987年是北京住房改革的过渡阶段。这一阶段试行了以下政策：第一，城市公有住宅将由国家以补贴的形式出售给个人，这是逐步推行住宅投资走上良性循环，全面改革我国现行住房制度的重大步骤；第二，对“鸳鸯楼”实行新房新租，这既是解决青年结婚用房的应急措施，又是推行住宅商品化、按照价值规律进行房租制度改革的一项重要措施；第三，对公有旧房折价出售给个人。这一时期尽管试行了新的住房政策，实物分配依然居主导地位。但是新的政策调动了个人和单位建房的积极性，集资建房不断增加，住房数量逐步上升。由于人口也在增加，这一时期的8年中，人均住房面积增加了2.25平米，可是年均增加仅有0.28平米，居民的住房问题依然严峻。 　　 　　(二)市场化阶段的住房政策 　　1988年2月国务院下发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》以后，北京市结合自身实际，制定了在北京市城镇分期分批推行住房制度改革等优惠售房政策，选择了建设部等11个单位，开始了优惠售房政策的试点工作，共售出新旧楼房1000多套。在总结优惠售房政策试点的基础上，北京市分批扩大优惠售房政策试点。1990年，北京市政府确定了通过房改促进危旧房改造的方针和相关政策，拉开了全市危旧房改造的序幕，房改在城市中心地区推行。1991-1992年初，市属产权单位大部分开始房改。1992年6月中央在京党政机关房改方案出台施行。 　　根据国务院全面推进城镇住房制度改革的要求，在总结试点经验的基础上形成了《北京市住房制度改革实施方案》及7个配套办法，在报经国务院房改领导小组批准后，于1992年7月1日公布实施，全市房改进入了全面推广阶段。在具体工作中，着重落实以下五方面政策的工作。第一，建立职工住房公积金制度，制定相关的住房公积金政策法规。在职工工作年限内，职工个人与其所在单位的职工工资总额的同一比例按月交存住房公积金，全部归职工个人所有。第二，建立政府、单位住房基金。第三，出售公有住房。第四，逐步提高房租，包括：新房新租，现住房分步提租等方式。第五，集资合作建房，实行危旧房改造。经过全面推广实施，北京市各项城镇住房改革政策逐步得到有效落实，房改政策成效卓著。 　　1994年7月国务院发布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；同时.建立住房公积金制度，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。 　　随着住房政策的调整，北京的人均住房面积由1988年的7.17平方米增加到1998年的15平方米，增加了1倍多，是1978年人均住房面积的3.3倍。这一阶段是北京市城镇居民住房制度改革的探索与试点时期，很多住房政策都是在北京市政府主动推动下实施的。在特定的住房改革环境下，政府主导性住房政策取得了显著的成效，但也存在一定的问题。在优惠售房的过程中，公有住房被廉价出售，一些干部趁机多占住房。一些机关和企业利用集资建房的政策，建设超标准住宅。 　　 　　(三)市场化阶段的住房政策 　　这一阶段随着住房市场化改革，商