成都高档写字楼市场-分析报告.doc

三. 成都高档写字楼市场分析（附件：成都高档写字楼调查详表） 基于对成都市办公物业发展背景的了解，针对本案市场定位，尺度此次对市中心城市主干道沿线的18个典型的甲、乙级办公物业进行了市场调研，基本上涵盖了成都80%的高档写字楼项目，以求得到关于成都市甲级办公物业市场更全面、完善、有效的信息。18个典型竞争楼盘名单：开行国际广场、城市之心、威斯顿联邦大厦、天府中心、川信大厦、天府绿洲、锦江宾馆·锦苑楼、时代广场、世都大厦、皇冠假日酒店、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、四川国际大厦、绿洲大酒店、罗曼大酒店、世代锦江、中银大厦。 成都高档写字楼分布图 从上图可以看出，成都高档写字楼主要分布在市中心和人民南路延线。 2. 成都高档写字楼物业类型 从下表可以看出，写字楼+商业或纯写字楼项目是写字楼供给最主要的物业类型。其中写字楼+商业的供给个数最多，为城市之心、威斯顿联邦大厦、川信大厦、天府绿洲、时代广场、世都大厦、冠城广场7个项目，占总量的38.89%；其次为纯写字楼项目，包括开行国际广场、天府中心、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、四川国际大厦、中银大厦6个项目，占总量33.33%，；商务酒店内的写字楼仅有锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店、罗曼大酒店4个项目，占总量的22.22%；酒店+写字楼项目仅有世代锦江1个，占总量的5.56%。 3. 成都高档写字楼总建筑面积比较平均数分析 成都高档写字楼总建筑面积主要集中在5-6万平方米，包括开行国际广场、威斯顿联邦大厦、城市之心、天府绿洲、川信大厦、绿洲大酒店、中银大厦7个项目，占总量的42%；其次为10万平米以上的项目仅有时代广场、世代锦江2个项目，占总量的18.05%；8-9万平米的写字楼仅有民兴金融大厦（四川建行大厦）和冠城广场2个项目，占总量18.05%；5万平米以下的写字楼项目仅有天府中心和世都大厦2个，仅占总量6.97%；6-7万平米的写字楼仅有四川国际大厦1个项目，仅占总量的6.66%；金俪大厦、锦江宾馆、罗曼大酒店、皇冠假日酒店的建筑面积不详。如果本案容积率全部做满，本案地上建筑面积为4882.58平方米，再加上地下的建筑面积，本案的总建筑面积约为50000余平米，是目前成都高档写字楼最佳的体量。 建筑面积 频数 总量 最小值 最大值 占总量百分比 50000平米以下 2 64846 24300 40546 6.97% 50001-60000平米 7 52000 60000 42.00% 60001-70000平米 1 62000 62000 62000 6.66% 80001-90000平米 2 83967 84000 18.05% 平米以上 2 26.32% Total 14 24300 100.00% 4. 成都高档写字楼层数、建筑高度分析 成都高档写字楼的层数来看，普遍在40层以下，高层建筑高度中30层、35层、40层是分水岭，成都最高的写字楼项目为中银大厦其层数为39层，建筑高度为165米。成都高档写字楼中26-30层的最多，共7个项目，占个数的38.88%；其次为36-40层的写字楼，包括中银大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、川信大厦4个项目，占35.69%；其次为31-35层和20层以下的电梯公寓，分别为3个项目，分别占个数的16.61%。成都高档写字楼建高度主要集中在98-100米、118-121米、153-165米这三个高度区间内相对应。层数在30层以上，高度在100米以上的写字楼主要为冠城广场、川信大厦、中银大厦、民兴金融大厦、绿洲大酒店等项目，这些项目均代表了成都高档次写字楼的形象，为了凸现本案的地标性，尺度建议本案的层数至少在30层以上，建筑高度应超过100米。 5. 成都高档写字楼售价、租金分析 1）成都高档写字楼售价、租金一览表 楼 盘 名 均价（元/平米） 平均租金（元/平米） 销售周期 销售率（%） 出租率（%） 开行国际广场 11500 130 11个月 75% 无（在建） 城市之心 10000 90 46个月 80% 85% 冠城广场 10000 100 约5年多 60％ 80％ 四川国际大厦 9100 80 约5年多 50％ 80％ 威斯顿联邦 8800 130 34个月 85％ 95％ 时代广场 8000 90 22个月 80％ 30% 天府中心 7000 80 未开盘 —— 无（在建） 世都大厦 7000 60 约3年 50％ 60％ 世代锦江 6200 60 18个月 100％ 95% 天府绿洲 不售 70含物管费 —— 无 98％ 川信大厦 不售 100 —— 无 95％ 民兴金融大厦 不售 75 —— 无 90％ 中银大厦 不售 60 —— 无 90％ 金俪大厦 不售 130 ——