加油站使用集体土地法律风险分析.docVIP

加油站使用集体土地法律风险分析 　　摘要：加油站是油品销售企业的生命线。拥有合法的土地资源，是保证加油站正常经营、维护资产安全的重要前提。近年，因加油站收购、租赁产生的法律纠纷呈逐年上升趋势，已成为油品销售企业的高发风险源，而其中大部分都是因为土地不合法引发的纠纷。加油站是油品销售企业发展的基石，因此加油站土地不合法引发的诸多法律风险不容忽视。鉴于此，本文将从法律角度对加油站使用集体土地进行法律风险分析。 　　关键词：加油站；集体土地；法律风险 　　 　　一、我国土地实行的基本制度 　　在我国目前的土地法律框架下，土地基本制度包括土地权属制度、土地用途管制制度、土地有偿使用制度。 　　1.土地权属制度 　　土地权属制度规定土地所有权。依据我国《土地管理法》相关规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。具体来说就是城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地（除由法律规定属于国家所有的以外）以及宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。由此可见我国土地的所有权和使用权是相分离的，单位和个人只能通过一定的程序来获得土地的使用权。 　　2.土地用途管制制度 　　土地用途管制制度规定土地用途，国家通过编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。不同用途的土地使用成本及取得程序均不相同。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 　　3.土地有偿使用制度 　　土地有偿使用制度规定土地使用者须在缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后方能获得土地使用权，只有法律明文规定的“国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地”才能以划拨方式无偿取得土地使用权。加油站土地属于《土地利用现状分类》中商服用地类的批发零售用地，不属于国家重点扶持的公共基础设施建设项目，只能以出让方式有偿获得土地使用权。目前我国法律规定了两种土地出让方式，一种是协议出让，另一种是招标、拍卖或者挂牌方式出让。《物权法》及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》都明确规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖或者挂牌等公开竞价的方式出让。 　　二、加油站使用农村集体土地等非商业用途土地存在的法律风险 　　根据相关法律规定可知，加油站建设项目适用的土地类型必须是国有建设用地当中的商业用途土地，并且应当通过招标、拍卖或者挂牌的方式取得。这个结论非常重要，用地合法是保证一个加油站得以顺利建设并存续经营的基础。但在实际网点发展过程中，企业违反土地用途管理的相关法律规定，使用农村集体土地等非商业用途土地建盖加油站，致使土地用途不合规的现象时有发生。 　　企业未经批准非法使用集体土地，可能面临以下法律风险： 　　一是遭受经济损失。最常见的法律风险为土地所有权方（村委会）在土地租赁期间要求大幅增加土地租金，否则以租赁土地存在瑕疵，终止土地租赁。对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，《土地租赁合同》极大可能被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有法律保障的，这种情况下用地的企业或个人陷入进退两难的境地，要不无奈同意涨租，要不终止土地租赁，自行承担投资损失。此外，如果遇到征地拆迁时，未经批准非法使用集体土地兴建的加油站也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。 　　二是面临违法用地、违章经营，继而受到行政处罚的风险。《土地管理法》规定，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。 　　三是可能会对企业的声誉与社会形象造成负面影响。 　　三、针对上述问题，提出以下几点建议 　　1.全面了解相关土地管理政策 　　在加油站建设项目规划阶段要全面了解加油站项目所在地的土地管理政策及城市发展规划等，严格遵守国家关于土地管理的法律法规，取得规范的国有商业出让地。 　　2.尽量避免使用农村集体土地 　　承包集体土地进行加油站建设违反了国家关于承包集体土地只能用于农业经营的法律规定，应于杜绝。但实际经营活动中由于网点发展的需要，不得不使用集体土地的，根据《土地管理法》有关规定，可从三个途径合法使用集体土地： 　　（1）根据《土地管理法》第四十三条的规定，能够将农民集体所有的土地直接转化为建设用地的，仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅及乡（镇）村公共设施和公益事业建设。油品销售企业显然是不符合法律规定的集体土地使用权主体资格的，如果收购的加油站土地为集体土地，应约定由土地所有