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第二章 房地产业：形成、定位与发展 【本章学习目标】 通过本章的教学使学生对房地产业的形成、定位有一个系统的了解，并对中国房地产业的发展历程有一个总体的把握。 【本章教学重点】 1、理解房地产业的内涵； 2、把握中国房地产业的发展历程； 3、了解中国房地产业的定位变迁； 4、了解中国房地产业与国民经济的关系。 【本章教学内容】 通过对房地产业内涵的阐述，让学生理解什么是房地产业。并进一步分析房地产业的形成与定位变迁，全面认识房地产业的发展历程，从而探讨房地产业与国民经济之间的关系，帮助学生对整个房地产业形成一个系统的认识。 引入：经过多年的发展在市场上已经存在很多知名的房地产开发企业，例如万科、保利、招商地产、金地、万达等；一些世界知名的从事物业管理和咨询的企业例如世邦魏理仕、高力国际、仲量联行、第一太平戴维斯、戴德梁行等也开始深耕国内房地产市场；一些建筑企业、房屋买卖的中介机构、物业管理公司在各地随处可见；这些企业经营的业务是不是都属于房地产业呢？ 提出问题：什么是房地产业？中国房地产业拥有一个什么样的发展历程？房地产业是如何定位变迁的？以及房地产业与国民经济之间是一个怎么样的关系？ 教学要点： 第一节 房地产业的内涵 一、房地产业的定义 房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产投资、开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业。 当前一些论著对房地产业的定义是大同小异的。相同之处在于，都将房地产业看作是一个独立的产业部门；认为房地产经济活动和经济实体是房地产业的基础；也都强调了房地产业中具体经营活动的多样性。差异之处则在于，对于哪一些经济实体和活动归入房地产业有不同看法。具体来看，有代表性的观点包括：曹振良、高晓慧等认为，房地产业是由从事房地产开发、经营（出租、出售、信托等）、管理、维修和装饰等项活动的经济实体组成的行业。曹振良，高晓慧等：《中国房地产业发展与管理研究》.北京大学出版社2002年版，第70页。张红认为，房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。张红：《房地产经济学》，清华大学出版社2005年版，第29页。其中，开发是基础，经营是开发的产品得以实现的过程，而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。简德三、王洪卫认为，房地产业作为一个独立的产业部门，它不仅包括生产环节（开发建设环节），而且也包括流通和服务环节。简德三，王洪卫：《房地产经济学》，上海财经大学出版社2003年版，第14页。因此，房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门，它具有流通与服务两种功能。 曹振良，高晓慧等：《中国房地产业发展与管理研究》.北京大学出版社2002年版，第70页。 张红：《房地产经济学》，清华大学出版社2005年版，第29页。 简德三，王洪卫：《房地产经济学》，上海财经大学出版社2003年版，第14页。 综上可见，对于房地产业概念的准确界定不仅应该从“产业”范畴入手，还应从房地产业实践需要出发。从房地产业实践来看，房地产业是指以提供房地产产品为目的的相关企业及其经济活动的集合。具体来说，房地产业除了提供房地产直接产品的房地产开发经营业外，还包括以房地产为对象在相关领域中提供服务业又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等活动。 二、房地产业的特点 1、房地产业的先导性和基础性。从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业。由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业。 2、房地产业的综合性和关联性。从房地产业与其它产业的关系来看，它是一个具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征。房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。房地产业的关联性，体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门。 3、房地产业的高投资性和高风险性。从房地产业投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程。由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大，包括自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风险。 4、房地产业的高收益性。我国房地产的定价机制、定价方式、商品预售制以及需求拉动等促成了房地产业的高收益性。 三、房地产业的内容 房地产业根据开发、经营和消费三个领域环节，共有七个方面的产业内容。1、土地开发和再开发；2、房屋开发和建设；3、土地经营(包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押)；4、房屋经营(包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等)；5