商业地产危盘解码.ppt

商业危盘病因 　第二，人车分流。 某些商业项目，由于进深与面宽较为狭小，可能会出现车流和人流交叉的现象，在一定程度上影响人流动线的走向。因此，投资者在审视商业项目时，要注意商业体内部的人车分流情况。? 地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业危盘病因 　第三，建筑小品、硬质景观的设计。 商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计，有利于对设置在其附近的商铺，吸引更多的人流在此经过。? 地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业危盘病因 　第四，人流与货流避免交叉。 商业项目在运输货物时，应该保证与人流分离，不要因为运货占用公共空间或电梯系统，而阻碍人流走向。因此，要采取在人流量较低的时间段，运输货物的原则。? ? 地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业危盘病因 　　第五，其他附属设施与人流动线的关系处理。 灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线，这些附属设施要保障一定的间距，以确保人流的通行空间不受到影响。? ? ? 地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业危盘病因 7.资金危机， 采用返租销售 产权铺，后期 出现资金链断裂。 现场演讲并结合 案例剖析解决之道！ 地产策划师国家职业资格认证培训教材 地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业危盘病因 8.全部销售或者 大量销售产权铺 导致无法统一经 营管理。 现场演讲并结合 案例剖析解决之道！ 地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业危盘病因 9.视商业运营 管理为物业管 理。 现场演讲并结合 案例剖析解决之道！ 地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业危盘病因 10.漠视市场 及消费者需求。 现场演讲并结合 案例剖析解决之道！ 地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业危盘病因 为谁而开发商业地产项目？ 一、首先研究它的目标客户群，到底是为谁选址，我花钱不为我选为谁选，我是老板我说了算，错了同志，选址是为终端的消费群选择，最后才是为你未来的竞争对手选的，这就是战略和策略。 地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业危盘病因 二、目标客户群或者说是商圈内目标消费群的可支配收入。 我们作为项目投资者要研究什么，要研究商圈内目标客户群的口袋内到底有多少钱，严格的说他愿意花多少钱，是否会花钱，所以在可支配收入的结构分析，决定着业态的定位和组合， 地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业危盘病因 三、研究商圈的辐射能力。 辐射能力体现在交通，因此在前面的金角银边炒地皮的前提下已经将交通进行了判断，因此辐射能力是商圈的前提，问很多人商圈是有形的还是无形的，是圆的还是方的，商圈决定于项目所在地商圈的辐射能力，加上业态的涵盖。 地产策划师国家职业资格认证培训教材 结束语 商业地产处在一个充满挑战与机遇的时代，我们每个从事商业地产开发的企业及操盘手个人，都是需要为了商业的繁荣、满足消费市场的需要而沉下心来，好好思考我们最终的目的是什么？ 从事商业地产我们应该于万达为榜样，于王健林先生为楷模，为了更好的体现出企业的品牌，自己的人身价值，为了更好的为社会进步做贡献，在此衷心希望我们每一个从事商业地产的企业及个人都求真务实、于市场、于消费者需求为目标走好每一步！！！ 地产策划师国家职业资格认证培训教材 地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业危盘病因 八、茶坊、酒吧 　　1、商圈选择： 消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。 地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业危盘病因 2、建筑要求 　　茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。 3、面积、租期要求：50~400平方米。2年以上。 地产策划师国家职业资格认证培训教材 商业危盘病因 九、电器连锁（如：苏宁