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房地产私募基金介绍 一、房地产私募基金概述 1.房地产私募基金的定义 房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营 和处置，以获取投资收益的金融工具。 对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房 地产经营活动的投资产品。这等于给了市场第三条投资房产渠道。一条途径是自 己买商品房；第二条途径，买上市房地产公司的股票；第三条途径，是跟地产基 金一起做开发商。 对开发商而言，是银行贷款、自由资金和预售回款之外的有效融资渠道。 + 主要特点：集合资金、专业投资、风险分散（地域分散 产品多元化）、期限 + 较长、双重收益（土地增值 房产升值） 本土地产基金分为三类：以开发商主导成立的地产基金，独立的地产基金以 及政府背景的公租房基金。前者以复地集团和金地集团为代表，旗下的星浩资本、 稳盛投资已成为业内翘楚。后者是以全国工商联房地产商会参与建设的公租房基 金。中间派别是以高和投资、河山资本为代表的独立地产基金。开发商搞地产基 金的优势在于，资源优势和地产专业优势；而独立金融基金的优势在于独立性和 金融专业优势。目前市场上推崇的是独立地产基金。 表：房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异 1 表：投资房地产基金与直接购买物业的差异 2.人民币房地产基金募集情况 根据有关研究咨询机构调查，中国人民币房地产基金市场拥有近100家专业 的基金管理机构，224支房地产私募基金，总管理资金规模超过1000亿人民币。 2011年楼市调控以来，房企银行贷款受限，新增信贷减少，资金链紧张。目 前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%。按 照真正的城市化率水平70%，中国城镇化率离70%还需要很长的时间，这将给房地产行业 带来足够的发展空间。根据人口增长及城市进程的不断发展，未来20年有近4亿农村人要 进入城市。中国4亿人口进城需要大量住房、工作、就业和商业设施，这对房地产行业和建 2 筑业形成巨大的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。 图：人民币房地产基金历年募集情况 单位：亿元 注：上图2012年的数据截止到2012年10月份 3.房地产基金的行业特征 分类原则 现状 发展趋势 LP LP LLPP构成 散户为主 以机构投资者为主 独立品牌内资GP、房地产商关联GP、外资 管理机构 独立品牌内资GP GP、金融机构关联GP 走向债权、夹层、股权多元化 投资策略 债权投资为主、住宅类投资为主 投资，投向住宅、商业办公领 域、城市综合体等 机会型、增值型、核心型等全 基金策略 以机会型投资为主 面发展 投资标的 对单个项目的投资资金多为1-3亿人民币