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房地产交易、登记中的若干问题 主讲人：上海大邦律师事务所 王文利 房地产交易VS房地产登记 • 房地产交易是指房屋及土地的供应与需求双方通 过在市场上的买卖活动而实现房屋或土地的所有 权或使用权转移的行为过程。 • 分类：一级市场以增量房地产进入市场为内容的 交易；二级市场土地进入市场之后使用权的转手 交易及房产进入市场之后所有权或使用权的转手 交易。 房地产交易VS房地产登记 • 房地产登记制度是现代物权房地产登记，是指经 申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地 产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予 以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动 情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予 以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。 • 法的一项重要制度。†物权法‡规定：不动产物 权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发 生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规 定的除外。 房地产登记 主要的法规依据：全国人大†物权法‡、建设 部†房屋登记办法‡；上海市人大†上海市房地 产登记条例‡；市规土局、住房保障局†上海市 房地产登记技术规定‡；上海市房地产登记处： †上海市房地产登记业务规则‡；上海市人大 †上海市住宅物业管理规定‡等。 初始登记 • 包括：土地初始登记、新建房屋初始登记等 热点问题：  全体业主共有房地产的包括哪些？ 物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有： （一）物业管理用房； （二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共 用地面架空层、共用走廊； （三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车 库； （四）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地； 初始登记 （五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式 承诺归全体业主所有的物业； （六）其他依法归业主共有的设施设备。 全体业主共有房产在登记簿上记载，不发产证。  登记机构确定房屋用途的依据是什么？ 登记机构一般依据房地产测绘机构出具的†房屋 权属调查报告‡登记，并非直接依据规划批准文 件。但出具†房屋权属调查报告‡的行为不可诉， 故一旦因†房屋权属调查报告‡记载错误而出现 登记错误，败诉风险由登记机构承担。 转移登记 • 建设用地使用权转让的转移登记 • 房屋建设工程转让的转移登记 • 新建商品房转让的转移登记 • 预购商品房转移登记 • 存量房地产转移登记 • 公有住房出售转移登记 • 房地产交换、赠与、继承、遗赠、抵债、作价出 资、企业兼并合并、分立、共有人发生增减、共 有份额发生增减、依据法律文书等的转移登记。 预告登记 • 概念： 预告登记(Vormer Kung )是由德国中世纪民法所创 立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的 请求权而将该请求权加以登记的制度。预告登记 是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已 经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变 动，而是在于将来发生不动产物权变动的请求权。 预告登记可以防止出卖人‚一物二卖‛，保护买 受人的合理期待，促使以不动产物权变动为内容 的债权请求权得以实现。 预告登记 • 可以申请预告登记的情形： （一）预购商品房以及按照国家和本市有关规定 进行预购商品房的转让； （二）以预购商品房设立抵押及其抵押权的转让； （三）以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转 让； （四）设立、转让房地产权利的其他情形。 预告登记 • 预告登记的申请主体： 双方申请：房地产买卖双方 单方登记：房地产买卖一方当事人（须有预告登 记的约定文件） 预告登记 • 预告登记与正式登记的衔接 预告登记后，债权消灭或者自能够进行房地产登 记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 新建商品房所有权初始登记后，预告登记的商品 房预购人应当与房地产开发企业共同申请房地产 转移登记。 异议登记 • 概念： 房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载