房地产开发经营跟管理.docVIP

PAGE 1 房地产投资与投资风险 投资是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。投资分类：1）短期投资和长期投资（一年以上的投资）2）直接投资和间接投资（按投资人是否直接控制其投资资金分）3）按投资对象形式不同分金融投资和实物投资（金融投资以最终获得金融资产为目的，实物投资通过投资直接实现社会累积）4）按投资的经济用途分生产性投资和非生产性投资（生产性投资通过循环和周转不仅能收回投资还能实现投资的增值和积累，非生产性投资是指投入到非生产领域形成各类非生产性资产的投资）投资的特性：1）投资是一种经济行为2）投资具有时间性3）投资的目的是获取收益4）投资具有风险性。投资的作用：1）投资是一个国家经济增长的推动力（增加投资可以为经济发展提供必要的要素和动力，投资是国民经济持续健康发展的关键）2）投资与企业发展密切相关3）投资可以促进人民生活水平的提高4）投资有利于国家社会的稳定和国际交往。房地产投资：指经济主体以获得未来房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定量的资金或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资的分类：1）按投资主体划分，政府投资。非盈利机构投资、企业投资和个人投资。前两者更注重社会和环境效益，后两者更注重经济效益2）按经济活动类型划分，土地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资。3）按物业类型划分，居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。居住物业投资主要表现为开发投资，是市场上最具有投资潜力、投资风险也相对较小的投资。商业物业也称经营性物业、收益型物业或投资性物业。商业物业投资收益主要来自物业出租经营收入和物业资产增值。商业物业投资的开发—出售模式将要被开发—持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式代替。工业物业投资既有开发—出售市场，也有开发—持有出租经营市场。酒店与休闲娱乐设施投资严格说属于商业物业投资。特殊物业投资是指物业空间内的经营活动需得到政府的特殊许可的房地产，属于长期投资。房地产投资的特性：1）区位选择异常重要性（由房地产的不可移动性决定）2）适用于进行长期投资（由房地产寿命周期长决定）3）需要适时的更新改造投资（由房地产寿命周期长决定）4）易产生资本价值风险即投资价值的不确定性（有房地产的异质性决定）5）变现性差（由房地产的弱流动性决定）6）易受政策影响（由房地产的不可移动性决定）7）依赖专业管理8）存在效益外溢和转移即相互影响性由房地产的不可移动性决定）房地产的投资形式：1）房地产直接投资：房地产开发投资和房地产置业投资。房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动即经过规划设计和工程建设等过程，简称可以满足人们某种需要的房地产产品然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者以收回投资获取开发利润。房地产开发投资属中短期投资。房地产置业投资是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产以获得房地产的所有权或使用权的投资。目的一是满足自身生活居住或生产经营的需要，二是出租获取收益。2）房地产间接投资，主要指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，不需要直接参与房地产的开发经营工作。分为投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金（REITs）（收益相对稳定、易变现，有权益型、抵押型和混合型三种形式）、购买住房抵押支持证券。房地产投资的利弊：1）利：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持（金融机构通常认为以房地产作为抵押物是保证其资金按期安全收回贷款的最有效方式）、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级2）弊：投资数额巨大、投资回收期长、需要专门的知识和经验。房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。风险涉及变动性和可能性，而变动性又常常以标准差表示，用来描述分散的各种可能收益与收益期望值的偏离程度。一般说来，标准差越小，各种可能的收益分布就越集中，投资风险就越小。还可以用标准差与期望值之比来表示，比值越大风险越大。相较于风险收益，风险损失更为理性的投资者所重视。常常用定性的方法估计未来投资收益。对不确定性的决策方法是1）小中取大法（悲观）2）大中取大法（乐观）3）最大最小后悔值法。风险分析的目的：1）预期收益是多少，出现的可能性是多大2）相对于预期收益，产生损失或超过目标收益的可能性是多大3）预期收益的变动性和离散性如何。房地产投资的风险主要体现在：1）投入资金的安全性2）期望收益的可靠性3）投资项目的变现性4）资产管理的复杂性。房地产投资的系统风险又成为不可分割风险或市场风险，即个别投资风险中无法再投资组合中内部被分散，抵消的那部分风险。房地产投资首先面临系统风险。房地产投资的系统风险主要有：1）通货膨胀