商业地产中粮天津世界贸易中心项目工作推进报告课件.pptVIP

1.6.1、天津项目产品定位-关键词 、内城：天津城市核心区，城市历史文化、传统商业的发源地； 、地铁：地铁2号线鼓楼站位于项目地块内，预计2009年底开通； 、规模：城市核心区内业态最丰富、占地规模最大的城市综合体项目； 、实力：强大的股东背景，雄厚的资金实力，丰富的政府资源； 、政策：天津城市的全新定位，宏观经济和外来投资迅猛发展。 1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研 、 对天津中心城区与滨海新区发展态势的研判： .1、 未来天津发展将显现出双核效应，即中心城区和滨海新区协同 发展。 .2、 中心城区在公共服务、综合配套设施方面仍将具有较大优势， 未来的发展重点在于综合性服务业，主要在于金融、商贸、旅 游、教育、中介服务等行业；而滨海新区的优势则体现在吸引 现代制造业和生产性服务业方面。 .3、中心城区的房地产市场发展相对比较成熟，仍然是主要商务活 动的集中区域，在高端商业、写字楼、酒店、住宅方面仍将保 持较旺盛的需求；滨海新区的物业市场在未来几年内会出现比 较快速的发展，但在15年内仍难以逾越中心城区。 1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研 、商业物业 优势： 天津宏观经济未来将保持12%以上的增长，居民收入持续增加，消费能力不断提高； 接驳地铁，能为项目带来旺盛人气； 项目沿南马路202米，南外大街320米，巨长的沿街面有利于安排商业业态； 项目所在区域正在发展成为新兴中高收入阶层聚集区，同时亦属于天津文化教育核心区； 项目发展符合天津未来重点发展南市商圈的规划； 天津目前缺少一站式购物中心。 劣势： 项目地处传统老商圈，周边环境档次较低； 未来5年将有至少7个大型购物中心入市，总供应量将超过50万平米； 天津消费者对品牌及时尚品消费意识不强，整体高端消费能力不足。 1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研 、商业物业 策略： 业态齐全的一站式购物中心； 商业建筑在设计上一定要追求差异性； 全力营造项目自身的氛围和小环境，引领消费潮流； 提供足够多的停车位。 定位： 充分发挥地铁上盖及沿街面长的优势； 建造一个集购物、娱乐、观光、休闲功能为一体的综合性一站式购物中心；以中等偏上的消费层次为其主要服务对象； 目标客户群体：以25-45岁上班族及双收入家庭，家庭月收入5000元以上，受高等教育族群为主力客层； 以商业做整个项目的核心，规模在10万平米以上，预计2011年租金达到4元/平米/天。 1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研 、写字楼物业 优势： 项目的综合性将提升写字楼的竞争力； 目前市场上缺乏真正高品质(硬件设施和软件服务)国际标准的产品； 目前天津写字楼平均租金为12-15美金/平米/月，但品质较高的国际大厦成交价格为23美金（含物业管理费）。高品质写字楼租金提升空间较大； 与滨海新区相比，中高端客户仍青睐中心城区的高品质写字楼。 劣势： 项目未在传统商务区域和写字楼聚集区域； 未来3年天津甲级写字楼陆续新增供应约60万平米，主要集中在南京路、海河沿岸；未来3-5年至少有3栋超高层写字楼(超过60层)入市； 天津甲级写字楼市场总部优势不明显。 1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研 、写字楼物业 策略： 缔造地标性建筑提高项目竞争力优势； 建造真正的高品质、智能化、国际标准的写字楼产品； 开发规模适中，过大则市场有问题，过小则难形成规模。 定位： 国际标准甲级写字楼，参照北京国贸中心； 目标客群：物流、制造业、贸易行业的大型企业，兼顾专业服务性机构及零售银行行业需求； 开发规模：60000平米； 租金：2012年达到23美金/平米/月。 1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研 、酒店及服务式公寓物业 优势： 地标性?综合体项目将对酒店及经营形成有力支撑； 天津外国投资的增长（2006年同比增长24%）、商务客源的增长带动酒店及服务式公寓经营增长； 2006年五星级酒店平均房价676元、同比增长6%，目前市场领先者喜来登大酒店的平均房价为900元?间?夜； 服务式公寓目前在建项目大多为散卖型，整体持有经营的项目在品质上和客源成分上将更有竞争力； 老城厢的变迁将提升区域整体质素。 劣势： 新增供应量大。预计截至2010年，天津新增五星级酒店超过10个，客房供给量将超过3700间（现天津五星级酒店房间数2000间）。 目前经营规模世界排名前十位的国际酒店管理公司已悉数进入天津市场，未来国际品牌酒店之间也将面临较大竞争； 酒店项目投资成本高、投资回收期长、投资回报率低。 1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研 、