2011青岛索菲亚酒店式公寓营销方案68p课件.pptxVIP

索菲亚酒店式公寓营销策略方案由烨隆（中国）集团提供2011年11月25日一、项目难点及应对策略项目销售难点造价高，致使投资额度高项目前期投入成本及后期装修、建设成本较高，隐形提升产品总价值 公寓产品同质化，竞争压力大无产权，客群狭窄产品无产权，仅靠出售使用权限，客户难接受无产权致使不能办理银行按揭，资金压力大本案为投资型产品，无产权直接导致投资信心柏林新城、上流汇、瑞泰假日二期等项目与本案同期入市，有限的市场，竞争压力较大如何操作，才能以最快的速度启动项目，获得市场认可，并迅速回笼资金。缺乏品牌形象支撑本案缺乏企业品牌宣传，市场知名度有限LOGO应对策略：塑造产品价值支撑体系，通过品牌叠加运用，增加附加值，强化购买信心引入五星级分时度假投资理念及24小时五星级酒店式商住SOHO概念，走市场差位。采取股权出让方式进行销售，强化投资信心近期入市欲达到良好效果建议低价入市，快速回笼资金，后期逐渐回升价格策略核心回款重点品牌价值品牌带动销售价值最大化24小时五星级酒店式商住SOHO迅速回笼资金投资型五星级分时度假酒店公寓五星级酒店品牌强势注入销售反作用于品牌二、项目可行性及风险评估2-1 项目可行性分析项目优势项目规划起点高，为五星级酒店式规划建筑风格标新立异，可打造成为区域标杆项目产品自身特点与新型概念具有较高的贴合性区位稀缺性、景观绝版性、及其配套、交通，使得本案具备五星级公寓产品特性市场优势 目前，开发区在售或代售项目均为普通酒店式公寓，且均以居住性能为主，本案产品理念及投资理念与其均具有较大的差异性。鑫汇国际产品自身特点与新型概念具有较高的贴合性集力项目城市国际瑞泰假日唐宁国际柏林新城长江国际上流汇上实海上湾公寓康大凤凰广场价值优势通过合适的营销策略，传递产品信息，实现销售16—15%利润分红+免费度假天数+产品保值承诺2由专业酒店管理公司进行统一经营管理，更具投资潜力3投资时权式酒店的收益要大于投资酒店式公寓4配套设施、服务优于酒店式公寓，度假、休闲、办公、投资两相宜综上，本案产品定位方向具有较高的操作性，但是，同时风险并存。2-1 市场分析与风险评估投资客撤离地产投资市场，观望情绪浓厚 受市场大环境影响，公寓型投资产品成交低迷，下阶段，市场不确定性，增加产品销售难度。 开发区由于前几年的房价透支、11年又在限购范围内，1-10月销售不温不火，较09年、10年销售量下降很多，但价格松动很小；11月份开始量价齐降，导致刚需和投资客均进入观望状态。 同质产品类似，且均有较长的宣传期，有限的客群市场，竞争压力大。 上实海上湾产品定位：星级酒店式公寓资源优势：五星级酒店配套、一线 海景资源、游艇会娱乐设施推广期：1.5年预计开盘时间：2012年10月有限的客群市场柏林新城产品定位：酒店式公寓资源优势：四星级酒店配套推广期：2年预计开盘时间：2012年5月其他上流汇城市国际、集力项目、瑞泰假日二期、唐岛ONE......等开发区项目胶南水城板块公寓项目、青岛市南投资性公寓项目均与本案有竞争产品定位：酒店式公寓资源优势：商业街、星级酒店推广期：1年预计开盘时间：2012年7月 目前开发区在售公寓项目，均未推出返租策略， 客户需要再教育，产品需要品牌支撑。 项目名称项目地址价格面积是否托管是否返租产权年数瑞泰假日开发区珠江路井冈山路交汇处，长江路南14000元/㎡47-109㎡否否剩38年柏林新城青岛开发区长江东路716号?（写字楼、公寓）12000元/㎡43-780㎡否否50年鑫汇国际香江路与江山南路交汇处11000元/㎡49-67㎡否否50年凤凰国际开发区长江路与江山路交汇处的东北侧12000元/㎡40-90㎡否否剩35年长江国际长江西路石油大学体育馆对面9000元/㎡47-78㎡否否40年1、均为产权式公寓，均为精装修交付，装修标准在1200元-3000元/㎡之间；2、虽然以投资客户为主但均没有提供返租服务，无法承诺稳定的回报率；3、销售均价9000-14000元/㎡之间，具有海景优势的项目价格略高于其他项目。客户的担忧：后期回报率具有较高的风险性。 一、同一区域、同一时期出租供应量骤然增长，易造成投资回报率的下降。二、后期近10家五星级酒店同时经营 ，客群竞争压力大。三、开发区市场软、硬环境发展尚不成熟，外地客群难吸引，易形成淡旺 两季，影响租金收益。三、产品定位及操作办法项目SWOT分析S:W:O:T:应对策略：产品优势购买信心购买信心无产权强化产品优势，打造标杆性、稀缺产品，转移注意力打造高附加值产品，增强购买信心强化品牌优势，增强产品信誉度卖点提炼：同质化卖点潜力区位——位于西海岸中央商务区、高端物业聚集，且交通便捷区稀缺景观——拥有稀缺一线海景资源、唐岛湾公园景观资源前沿产品规划——酒店式公寓规划，迎合市场品牌支撑—