商业地产北京国美第一城商业项目招商策略报告课件.ppt

商场及超级市场历来是商业的热点。 餐饮类 两条街，两种风情 凭借风情店铺与特色经营，留住人潮。 特色店铺是风情街的构成元素。 地下部分，全部贯通，个性化、时尚化经营。 以个性化的小商品经营主题，吸纳投资客，并成立专门的商业运营公司辅导经营。 小商品类 第二章 推广方案 推广时机 推广策略 主题推广 阶段主题 销售推介 媒介安排 销售道具 推广时机 商业的推广应充分建立在国美第一城的顺利推广基础上，因此在推广的 时机考虑在正式开盘之后至少半年之后，目前初步定于2005年8月份。 一方面是出于前期有较成熟的铺垫； 另一方面是出于当大盘销售进入平稳阶段时，利用一个新的亮点来刺激 买家眼球。 推广主题 严格按照本案的商业定位——商圈核心·中心级商业中心的主题展开。 充分调动一切的因素，引发投资者对这里产生未来美好的联想。 推广手段 两步走。 前期公关——针对大客户，进行前期的洽谈、介绍、推介，以软性的公关 手法来进行推广，促成销售。应先行！ 后期推广——建立在之前大盘的推广基础上，进行硬性的广告推广，结合 一定的软文诉求，全力炒作，强势营销。 推广方式 ?命名法。 通过为国美第一城的商业命名的手法，使之依附于国美第一城的项目主体， 又相对独立，便于日后的推广及后期的招商、经营。 建议案名有：国美·财富大道；东方明珠；东方明珠·财富大道等。 推广方式 命名法。 当之前的国美第一城轰轰烈烈推广，已经在市场上建立了牢固的认知之后， 将商业再次作为一个亮点引爆，同时赋予它专属的名字，势必将吸引买家 的眼球，引起新一轮的关注及销售高潮。 推广方式 ?公布法。 百人行建议在商业正式推出之前，就要采取大客户营销的方式洽谈，如果 时机合适的话，就在商业刚刚推出以后，顺利将已签约的大客户进行一并 宣传，通过携手造势的方法，无需解释更多，目标客户自会闻风而动。 推广媒介组合 纸媒介+户外媒介+广播媒介+网络媒介+公关活动 推广方式 纸媒介。 包含报纸及杂志。有选择性的投放硬性广告及软性文章、宣传，共同为商业 造势； 户外媒介+广播媒介+网络媒介。 充分利用现有的户外、广播及网络资源，进行卖点发布； 定位依据 典型楼盘商业配套 通过以上典型大盘商业分析，随着城市住宅结构的不断变化和改善，社区 建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发 展。伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，现在底商式社区 商业衍生出另一种形式---特色商业街。它的出现是商业地产开发水平提高 的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外 向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间， 定位依据 典型楼盘商业配套 与此同时，会所作为社区内独立的商业楼也随商业市场需求应运而生。这些新 型社区商业在规划设计、功能定位、经营策略等方面均以市场为导向，采用全 新的商业格局，在立足社区的基础上，充分调动外来群体消费，多样的风格、 特色的经营、专业的管理都将增强社区商业的影响力，扩大其商圈的辐射范 围，使社区商业合理、有序、长远的发展得到有效保证和推动。 定位依据 典型楼盘商业配套 据统计数字显示，朝阳路沿线住宅项目今明两年放量不会低于100万平方米， 从青年路、华纺易城等住宅项目的入市价格以及在售情况可看出，该区域聚 集了一批相当有潜力的消费群，未来消费力不会走低。虽然朝阳路商圈依托 华堂商场、易初莲花超市、京客隆、白云商场等形成了相对成熟的氛围，但 整体品质还有待提升。 大型居住版块，提供约60-90万常住人口。 ?支撑点 区域人口状况 定位依据 人口状况 ?计算范围： 东三环-东五环 南起长安街沿线-朝阳路，北至燕莎附近。 ?计算方法： 我们参考：北京人均住房面积为40平方米，而上述区域目前的房地产项目 供应量与未来的可供应量预计为3500万平方米。 通过相除：3500万（现在+未来）/人均40平方米=875000。 因此，我们推算出此区域人口大致为875，000左右。 定位依据 人口状况 目前从四环向东至财满街，进而延伸至定福庄，商业开发都正处于风头 浪尖上。以纯住宅项目有效人群2人/户计算，未来仅朝阳北路一带新增 消费人群即达15万，再加之通州人群的涌入，这也迫使该区域必须尽快 改变目前商业匮乏的现状，以满足日益增强的消费需求。 70-100亿固定的年消费市场。 ?支撑点 区域年消费市场 定位依据 年消费市场 以目前周边物业销售价格推算，其人均年收入应不少于5万元。由此可得出 结论：那时本地区将新增70-100亿元的年潜在固定消费市场，且随着朝阳 北路的开通，流动人员也将有大幅度增加，并且具备了建立区域性商业中心 的基本条件，前