委托物业项目经理工作指导纲要（12页）.doc

物业委托项目经理指导纲要（试行稿） 一、 市场发展部项目移交物业及设备管理部程序二、 物业管理部的申报，项目管理处选址及装修确认程序三、 业户入伙资料的编制、项目管理处架构组建及公司标识布置程序四、 项目管理处从业人员的招聘、培训、上岗程序五、 小区房屋、设备、设施验收及交接程序六、 小区资料及党案交接程序七、 项目管理处人事管理工作程序八、 项目管理处出纳工作程序九、 项目管理处备忘录、文件收发工作程序十、 项目管理处外包合同签订工作程序 HYPERLINK / 房地产E网 HYPERLINK / / 十一、 业户入户、装修工作程序十二、 项目管理处日常工作程序1、 保安服务2、 保洁服务3、 设备服务4、 绿化服务5、 业户接待服务十三、相关制度1、 项目管理处考勤制度 HYPERLINK /倍讯易 HYPERLINK / / 2、 安全生产工作管理办法3、 新建项目管理处物资配备规定4、 岗位职责与入职要求5、 员工行为准则6、 物业维修基金管理制度7、 文明规范用语8、 设备帐、卡、物管理办法9、 中央监控室管理10、 房屋、公共部位修缮养护制度11、 房屋、设备、设施中、大修管理办法12、 机动车出入、停放管理规定13、 给排水系统运行管理和维保管理制度14、 弱电系统运行管理和维保管理制度15、 变配电站管理规定 一、 市场发展部项目移交物业及设备管理部程序项目 步骤 要求 注意 目标1. 文件与资料的移交2. 项目情况介绍3. 项目经理与开发商沟通 1. 公司在选定项目经理后，市场发展部将该项目的相关资料（管理合同、投标书、管理方案、会议洽谈的备忘录等）移交给该项目经理。2. 项目的洽谈人向项目经理介绍该项目的一些情况背景。3. 物业及设备部与项目经理会同市场发展部经理及洽谈人员一起去现场考察摸底，并将项目经理引荐给开发商老总及主管物业负责人。 市场发展部在移交时尽可能将各方的情况介绍清楚 项目经理在接受时必须熟悉该项目的实际情况，便于今后制定管理方案有针对性。 完成项目顺利交接工作，有利于今后物业管理工作的正常开展。 二、 项目物业管理费的申报，管理处选址及装修确认程序项目 步骤 要求 注意 目标1. 项目物业管理费的申报。1） 物管费标准测算2） 了解周边同类档次的物管费标准3） 拟定物管费标准报物价局审批 1. 根据项目处的人员架构，人员工资等福利待遇情况，配套设备、设施的情况，测算出物管费的标准；2. 了解周边同类档次物业的收费标准；3. 最后，结合本项目的服务标准进行综合考虑，拟定一个物管费收费标准报物价局审批或备案。 1. 管理费的定位需考虑楼盘的档次和周边同类的收费标准，同时还要考虑开发商售楼时承诺的收费标准。2. 一般住宅楼的收费标准必须经所在区物价局审批通过，而商住楼只需物价局备案。 。 使收费更趋合理1.管理处选址及装修确认1）方位和面积2) 装修要求3) 办公家具、日用品4) 施工方案5) 上墙内容 1、与发展商及实际使用人充分沟通、确定装修要求2、书面形式装饰及布置的要求3、做好管理处装饰及布置工作。 1、 尽量靠近小区通行便捷部位。2、 面积应根据管理处人员配备调整，通常不低于100平方米建筑面积3、 装修时需考虑楼盘的档次、个性和公司统一要求4、 应设立一个独立的客户接待柜台 1、 要留出足够的场室，器? 具堆放场地2、 一定要配置员工更衣区域3、 考虑员工配备必要方便的生活设施，如卫生间、洗浴房、微波炉、冷藏柜等。 展示一个清爽、流畅更具亲和力的服务及办公场所。 三、 项目入伙资料的编制，管理处架构组建及公司标识布置程序项目 步骤 要求 注意 目标1、 入伙资料的编制1） 管理公约2） 住户手册3） 入户程序4） 装修管理规定5） 使用说明书（开发商提供6） 房屋质量保证书（开发商提供） 1. 熟悉当地物管政策及法律法规，楼盘定位，业主层次，售楼时的承诺2. 在当地法规框架来制作各项文件3. 与发展商及实际使用人充分沟通，征询他们对文件的看法4. 将修改后的相关文件进行制作 1. 符合楼盘所在地和国家的法律、法规要求2. 有可操作性3. 体现新加坡管理特色 1.避免用专业性很强的术语2.考虑业户对条款的可接受性3.根据楼的不同情况对某些条款予以重点审核 通过相关文件，明确服务方和被服务方的责任、权利和义务，对双方充分具有约束性。2. 管理处架构组建：1）确认架构规模2）各岗位人员招募3）架构图上墙 1.根据公司的规定，确定管理处架构2.确定所有各岗位的入职要求3.招聘人员 在组建管理处架构的人数和入职要求时，要考虑项目的规模，档次及房屋的售价等因素 1.架构尽量精简2.人员招聘时，重在考虑经历