商业地产伟业青岛天泰圣罗尼克项目营销思路课件.ppt

把公交优先等同于公共汽车优先 公交优先是指公共交通运输的各种工具优先，其中在大城市特别是国际大都会发挥着核心公共交通的作用的是地铁，中国的大城市发展地铁严重滞后，且一些地方上的地铁项目多是修轻轨为主 。 目录 家天下的诠释与演绎 区域环境研究结论 项目SWOT研究 项目定位 投资分析可行性结论 广告秀稿 项目优势因素 区位优势 项目位于度假区的中心位置，生活配套齐全，生活圈已经形成，大环境相对较好。旅游资源丰富（里口山自然风景区、中央电视台威海影视城、世界渔村等）。 商圈优势 项目周围成熟商圈已经形成，商业价值非常明显。如渔具城、百货超市等。 项目优势因素 规模优势 项目占地面积120亩，规模较大，一方面降低开发成本，另一方面有利于市场造势，也有利于打造精品项目。 地价优势 本地块地价相对低，若结合商业项目开发，价值相对较高。同时也 反应了本项目的开发潜力及可塑性。 项目劣势分析 项目外围基本上没有什么景观优势，因此项目内部景观配套必须做好。 项目所在区域建区不久，各项城市建设尚未成型。 除40亩外，另80亩需拆迁，拆迁成本过高，阻力过大，建议由政府出面解决。 紧邻长江街，污染、噪音比较大，规划时注意住宅的安排。 项目机会点分析 环翠区区政府将加大对旅游度假区的建设，这将大大提高本项目的区位优势，也刺激了该区域的房地产市场。 从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路的规划，加快了区域与区域之间的紧密联系，为旅游度假区的发展带来新的机遇，同时一定程度上也会吸引大量的置业者到度假区来投资置业 随着旅游度假区经济的发展和大量日韩公司的进驻，带动该区域的人口发展很膨胀，同时也刺激了房地产市场的需求，为本项目的开发带来无限的机会。该外来务工者居多，大多是东北人，特别是黑龙江的打工族最多，他们在旅游度假区工作多年，有一定的积蓄，喜欢在此定居，因此未来房产市场需求依然巨大。 项目机会点分析 根据我们定向调查的结果表明，希望在威海购房者占到70%以上，说明未来旅游度假区的的房地产开发还有一定的市场。 随着环渤海经济圈的形成和威海城市地位的逐渐提高，外地投资置业者的数量将不断增多，因此开发旅游型地产在该区域还有一定的机会。 张村过去是个乡镇，如今建区后，面临着城市化改造，必将有大量的农业人口成为城市居民，因此他们对商品房有一定的需求，这对本项目开发无疑是个有利的机会。 旅游度假区较之威海其他几个区域商品房价格相对低得很多，在房价上有很大的优势，增长潜力也较大，因此吸纳大量的中低层消费者，另一方面也将吸引大量的投资者和度假者。 综合分析：威海旅游度假区的房产开发在 外部环境上存在很大的机会点，但必须把握时机和开发定位，方能将这些机会很好的利用。 项目困难点分析 近几年来，威海房地产开发速度过快，市场承受能力相对较小，未来开发存在一定风险。 威海市人口较少，其本市人口消化力不够，特别是度假区，因此市场必须向外转移，结合旅游地产的开发模式，吸引外地投资置业者。 本项目开发部分商业虽然符合项目的地段特征，但市场风险依然存在，从目前几个运做的专业市场来看并不是很成功，因此必须对商业这一块需要一个准确的评估和判断。 旅游度假区空置房较多，市场泡沫成分很大，因此开发时宜走精品路线和特色路线，避免市场上的产品产生雷同，化解市场风险。 目录 家天下的诠释与演绎 区域环境研究结论 项目SWOT研究 项目定位 投资分析可行性结论 广告秀稿 准确定位 制胜在先 从4C的角度来把握客户需要，从4P的角度来制定营销工具 企业的市场战略 企业营销系统 4P Product Price Promotion Place Communication Convenience Cost Customer 4C 提高(增加)市场占有率 投资收益最大化 打败竞争对手 企业营销实战 CP定位系统 市场定位 -orientation CP营销定位系统- Customer 是否有购房意向？ 只有实施多项定位，寻求郊区项目上的突破，开发符合市场的产品，才能从根本上规避本项目的开发风险。 郊区化房地产开发伴随着城市发展的进程， 针对郊区项目的开发定位，应从多个方面 进行考量。升值潜力，乃是制胜的法宝。 挺进郊区化 “郊区”是中心城市行政边界以外的邻接地域，主要是城市化地区核心以外的城市边缘。30分钟车程的称为城乡结合部，30分钟车程以上的称为远郊，一部分为景区等。位于这些区域内的住宅统称为郊区住宅。 何为住宅郊区化？ 距离市区30分钟车程左右 郊区住宅远离城市，大大避免了城市的噪音、尾气污染，有的高端化郊区别墅住宅更位于风光秀丽的景区，空气清新，视野开阔、风光媚丽，是具有田园气息的住宅。 何为住宅郊区化？ 空气清新，环境优美 郊区住宅由于土地供应