2011陕西杨凌项目整体定位及前期规划方案47P课件.pptVIP

杨凌项目整体定位及前期规划方案 目录—— 一、市场分析概要 市场分析概要 杨凌房地产市场概览表（二） 1.2 项目体量及建筑风格对比 康乐华府 水韵天伦居 1.3/ 2010-2011年项目价格走势对比 1.4 市场分析结论 项目发展定位 项目规划参数及指标研究： 占地面积：9.8亩 建筑面积：39200平米 容积率：6 项目性质：商业用地 产权：40年 中央首座 凌云壹号 产品规划建议 中央首座建筑形态建议—— 中央首座产品规划—— 产品形态论证—— 1、本地块处于商业繁华地段，因此最大化发挥项目的商业价值，在规划中将商业面积做到最大化，而且商业售价本身要比住宅和写字楼高，因此是遵从利润最大化原则的。因此建议将两栋楼1—4层连通成一个整体，在扣除返还面积后还有可观剩余。 2、本地块不适合做规模型办公，一则本身处于商业繁华区，二则杨凌甚至包括我们做的苏州新城国际、西安绿地SOHO同盟等项目，写字楼相较住宅、商业、公寓等业态来讲，都属于滞销型物业形态。因此建议在沿街楼栋上预先规划做少量的写字楼。 3、以公寓产品为主。由于土地的商业用地性质不可改变，那么就做以公寓为主的复合产品，整体面积区间偏小，由一房到三房，一房占据低总价、低首付的优势，可以扩大客群范围。而且公寓属于商业性质，不受住宅限购政策的影响，在杨凌又填补了市场的一个空白。 中央首座定位—— 以公寓为主，商业支撑， 包含部分写字楼的复合地产。 连通两栋楼的1—4层，扩大使用面积； 一、二层规划为商业； 三、四、五、六层规划为办公，但上下水按公寓设计预留，如果后期写字楼难消，可以灵活改变为公寓销售； 其余作为公寓产品，户型从一房到三房科学配比。 现代派建筑风格设计展示 大气尊贵，质感永久，30年不过时 利润最大化原则，以实现最终销售利润最大化为出发点。 销售最快原则，要保证最快的销售速度，确保资金回流。 市场最需原则，根据市场需求情况配比畅销户型。 科学配比原则，经过销售计算确定各个户型的比例。 全面考虑未来市场变化走势等因素，局部调整比例。 户型配比要呈阶梯状，层次分明，幅度差异合理，利于销售。 项目定价策略 THANS! 資? Y~胘Wje樽碜3\鈊Q?L?搓#4}袂刍窖??A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K┘s轠揋?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?`胆?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pW]d;=vM╀??z衡$z謘澢{辑x鞫▍獐昃≠O獳?n]瘾h餰^蜰z7}3|庽鮵 [1]擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m )?}沟钇侭橎牣酸:t ?镚):DKkF|4g肰噿噚????m鎔鮢`1R褡€qQ?蟭櫰ㄉ漩i┭擻?褐[鹳鶩獐 ??秆氉賡I=d殂填.踹狤鳭1`*鍚揝?剾貀窴*権?K[1]猞[^i?{僗野x[.?=^イ萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn唇?竟瘡缀`頎y??挤lo睈y軩?%]q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ]?X?Pox邦漺癬c荵-挜FQ?J鍔]峜摤蚗平绂?B?+担擷擾卯?懕aQ捠挧e嘞?腕%锂?啰h?.逌uE廇^.[W9衢o踺隗?{?峥抙e?4囪W壶%俒 資? Y~胘Wje樽碜3\鈊Q?L?搓#4}袂刍窖??A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K┘s轠揋?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?`胆?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pW]d;=vM╀??z衡$z謘澢{辑x鞫▍獐昃≠O獳?n]瘾h餰^蜰z7}3|庽鮵 [1]擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m)?}沟钇侭橎牣酸:t ?镚):DKkF|4g肰噿噚????m鎔鮢`1R褡€qQ?蟭櫰ㄉ漩i┭擻?褐[鹳鶩獐 ??秆氉賡I=d殂填.踹狤鳭1`*鍚揝?剾貀窴*権?K[1]猞[^i?{僗野x[.?=^イ萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn唇?竟瘡缀`頎y??挤lo睈y軩?%]q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ]?X?Pox邦漺癬c荵-挜FQ?J鍔]峜摤蚗平绂?BDr3uhd3uhd3uの断喉弩好多年课代表卡不都快递吧4坤角儿4进而34就可4蛕?D脙#軟媁?vo滂焜?蔣}り 鳄N-P-觞?F瀢?鷲2SXWJ扱;[$E锴?咼?wb,O?-hW芀嚙C八??迎q???锃?.楧D峘?wB賛装 綄?衈]瞹?嘁?尥?b袦〨20?\箻yF邴 ?詑[1]攗檢锟袥匏=憌?丹?鐘w鲽毨G 艟熋H?鰢Z?L??;.z刧绗鰀畬拃Szl4-榌m `Y朗k[1]?儤v?+犢`Hmu鏸[1]t~n褛 €埈蕛癤當↓? m%犔?QVP-?0}蜈_?绹?爔@豴t纴餚??€鉙??hte候R]?~D`檘堑?乒h齊??砱蜮陾巁?g?硃?}硘敍橼Z?G贒?IJ]w谆揚?+}u醸?羛-?Ⅺ;H?豋H(r8v?