青岛梅花生态港项目市场报告课件.pptVIP

一、本案SWOT竞争分析 S（优势） 1、项目体量较大，具有一定的规模优势； 2、容积率适中，利于产品设计在区域内独树一帜； 3、地块形状规整，能满足产品设计多样化； 4、周边项目基本已开盘亮相，本案后发优势明显。 5、项目地块北高南低，具有传统风水优势。 6、开发商在当地具有较高的知名度，使项目具有品 牌优势。 7、项目产品规划以小户型为主，户型配比上的差异 使本项目在销售时具有相对优势。 W（劣势） 1、地块周边配套设施欠缺，未来业主生活需 求无法满足； 2、项目周边缺乏公共交通，未来业主出行交 通工具受限； 3、地块周边缺乏可利用的景观； 4、项目处于北部新区的边缘，周边环境较差。 O（机会） 1、项目位于北部新区，是未来莱西市重点发展 的区域。 2、未来青岛至荣城的城际铁路莱西站规划位于 项目的西边，有利于吸引投资客户。 3、房地产市场不成熟，在售项目无特点，产品 同质化严重，提供了创新的先觉条件。 4、未来多数行政机关迁移到北部新区，会提升 整个区域的价值。 T（威胁） 1、莱西市商品房住宅供应体量较大与区域人口 数量不足形成突出矛盾； 2、地段、产品、目标客户同质化严重； 3、区域市场秩序不够规范，定价机制不完善， 竞争激烈； 4、客户对北部新区的认同感不强，客户需求普 遍集中在北京路以南的区域。 * 中管网房地产频道 生活家饮食保健孕期选择食用油的学问邢台市第四病院罕见护理应急预案猪气喘病综合防制技术动物营养系列理想蛋白与氨基酸模式的研究进展皮肤病的诊断包括病史体格检查和必要的实验室检查我国有关食物添加剂营养强化剂食物新资本的治理律例与标准 * 中管网房地产频道 梅花生态港项目市场报告 鹏翔地产机构 2007年4月 报告目的 通过对莱西房地产市场现状的分析，结合青岛总体市场环境，对本案进行优劣势分析，转化劣势，规避风险。对客户群以及价格进行合理定位，为项目推广营销作出参考依据。 一、莱西市位于青岛北部，毗邻烟台市 莱西市位于胶东半岛中部，隶属于青岛市，居山东省正在建设的半岛城市群和半岛制造业基地的中心，距青岛港90公里，距青岛国际机场60公里，在青岛市“一小时经济圈”内，素有“青岛后花园”之称 ，总面积1522平方公里。目前辖11个镇、5个街道办事处和1个经济开发区，总人口72.8万人。 二、项目位于北部新城区，周边地块平整 宏观位置：本项目位于莱西市北部新区，位于新市府的北侧。 微观位置：项目被烟台路、香港路、梅花山、钢构路所包围，地块北高南低，地 面平整。 三、城市交通 城市交通 莱西市位于青岛、烟台、威海三大城市之间，交通运输条件便利。境内有国家级公路3条、省级公路7条、县市级公路19条，全市公路通车里程达1008公里。 济烟铁路从莱西市境内经过，并设有客货站，客货运输方便。 市内交通 市区内五纵（南京路、香港路、烟台路、长岛路、青岛路）五横（威海路、黄海路、重庆路、上海路、北京路），最北为804省道原309国道。本项目位于新市府以北东临香港路与西靠烟台路北望804省道。 日照 烟台 青岛 威海 济南 四、项目雏形已见 五、紧挨梅花山生态园，双向六车道 六、周边配套缺乏，仍待改善 七、规划建成青岛北部工贸中心，现代化园林城市 总体目标 青岛北部的工贸中心，以制造业为主的现代化园林城市。 城市规模 近期到2010年，城市人口为26万人左右，用地31平方公里；远期到2020年，城市人口为34万人左右，用地40平方公里。 规划布局 形成“一主两心三片区、两环三轴多河湖、绿色环绕河滨城”的布局结构。“一主”指水集主城区，包括老城区和北部新区，以居住用地、生活服务设施和行政办公用地为主。“两心”指老城区的商业中心和北部新区的行政文化商务中心；“三片区”指东部片区、开发区和望城片区。东部片区位于渚河以东，是以居住文教为主的综合性生活区；开发区位于潴河东南，是工业区及配套居住区；望城片区位于城市南部，是现代化的仓储物流园区。 八、项目指标 地块总建面积超过33万，拥有一定的规模优势，分为多期开发。目前项目一期即将封顶，建筑面积约3万平米。 第二部分 青岛市场分析 一、经济高速增长，固定资产投资拉动GDP增长，  经济过热房地产行业风险较大 数据来源：青岛市年鉴 二、人均收、支、储蓄增长明显，但同比较低， 消费能力受限 数据来源：青岛市年鉴 三、房地产投资额、销售额快速增长，但存量面  积过大 四、人均居住面积逐年增长，低于山东省平均水 平 近年来青岛市居民居住条件进一步改善，2005年年末城市人均现住房建筑面积25