商业地产营销策划 2007年昆明金源时代购物中心项目发展导入报告课件.ppt

招商模式解析 招商思路分析 招商策略分析 招商原则分析 项目招商分析 商业地产的经营模式是商业地产开发商比较关心的 不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈 如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题 ■招商模式解析 【模式一】整体出租模式 释义 整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增，前二，三年主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业企业向开发商交纳相当于2—3个月租金的押金。 优点 不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员 交易简单，结算方便 物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目 物业的升值空间较大 带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺 缺点 收益低，其回报率在3～5%之间 租期长，物业就算升值，其套现的难度很大 不排除租户经营失败而没法交租的可能，因而对租户的评估要求准确 适用 类型 无商业专才的开发商 资金实力雄厚的开发商 经营相对保守的开发商 售后返租的产权式物业开发商 物业面积一般不超过30000㎡ ■招商模式解析 【模式二】分层或分片出租模式 释义 与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户 优点 租金相对整体出租要高一些 风险