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（2）证券化特别机构的设立与证券设计 证券化特别机构是专门为完成资产证券化交易而设置的特殊实体，它是证券化交易中的一项关键制度建设。SPV设立后按照“真实出售”的标准从发起人处购买资产，然后根据资产池的住房抵押贷款情况，估算抵押贷款未来的现金流，在考虑市场投资者需求的基础上，对不同的现金流进行适当的组合，设计成为不同的住房抵押贷款证券品种。 （3）信用增级 重组后形成的抵押贷款资产的信用仍是原来的信用，这一信用并不高，为了增强投资者信心，吸引更多的投资者，便于在资本市场上进行交易，还需要对重组后的抵押贷款资产进行信用增级。信用增级可以通过两方面来进行；内部信用增级和外部信用增级。内部信用增级主要有两种途径：一是超额抵押，即贷款库的总资产要大于以此为基础所发行的证券的总值。二是优先结构安排，即把贷款库的资产分成不同的偿还顺序结构，保证在发生风险的情况下优先偿还安排在前的证券。外部信用增强则是指由信用等级较高的机构为证券提供担保或由保险公司提供相关的保险。 （4）信用评级 在进行完信用增强后，SPV将聘请信用评级机构对将要发行的证券进行正式的发行评级，并且向投资者公布最终评级结果。房地产抵押贷款证券在进行信用评级的一般不考虑市场利率变动等因素引致的市场风险，也不考虑抵押贷款资产提前偿付引致的风险，而主要考虑的抵押贷款的信用风险。 （5）证券发行 在完成信用增强和信用评级后，即可安排抵押贷款证券的发行。房地产抵押贷款证券的发行一般由SPV通过证券承销商来发行。 （6）后续服务 抵押贷款资产所有权转移后，贷款本金和利息的回收、违约处置，证券到期的偿付等日常管理工作一般仍由发起人即抵押贷款银行承担，贷款银行所需按月回收贷款本金和利息，在扣除贷款发行费用后转给SPV，再由SPV付给证券投资者。也可以由SPV委托银行直接付给投资者。待证券全部被偿付完毕后，如果资产池产生的收入还有剩余，那么它们将被返还给交易发起人。至此，抵押贷款证券化交易全部过程宣告结束。 二、住房抵押贷款证券化的条件 住房抵押贷款证券化的实施，需要具备一些基本条件，这些条件主要有：一定规模的抵押贷款一级市场，健全的社会信用制度，完善的法律法规和专门的技术人才等四个条件。 1．一定规模的抵押贷款一级市场 抵押贷款证券化实际上是以批发形式运作在传统上属于零售业务的抵押贷款。因此，需要在一级市场上具有一定规模的抵押贷款余额以便建立抵押贷款证券化的资产池。同时，只有当达到一定的抵押贷款规模之后，抵押贷款的所有者才会有实施抵押贷款证券化的需求。 2．健全的社会信用制度 抵押贷款证券化的基础是抵押贷款的现金流。贷款的现金流有保证，以其为基础的抵押证券才安全，才能吸引的广大投资者。因此，需要有健全的社会信用制度，以便使银行能够对借款人的信用情况做出准确的判断，从而提高抵押贷款的安全性。 3．完善的法律法规 抵押贷款证券化涉及发起人、信用评级机构、证券承销商、投资者等多个方面，其流程又包括多个环节，在抵押贷款的打包、买卖、评级等过程中，都需要有明确的法律法规来规范相关主体的行为。这些相关的法律法规包括商业银行法、证券法、信托法和为证券化服务的会计 、税务处理和收费规定等。有了这些法规的配套，才能使住房抵押贷款证券化做到有法可依，有章可循，从而保证抵押贷款证券化的顺利运作。 4．专门技术人才 抵押贷款是一种复杂的金融创新活动，技术性很强，在贷款资产评估，资产打包重组、信用增强、信用评级、证券风险评估等方面都需要有专门的技术人才。 三、我国开展住房抵押贷款证券化的主要障碍 1．抵押贷款一级市场还有待进一步发展 自从1997年4月中国人民颁布《人个住房担保贷款管理试行办法》，对住房抵押贷款的具体操作作了详细规定后，我国的个人住房消费信贷得到了迅猛的发展。但是我们也要看到，我国住房抵押贷款余额占GPP的比重还相当低，截止2003年底，该比率仅为10．09%。美国在推行住房抵押贷款证券化之前，其住房抵押贷款一级市场已经具有相当规模，住房抵押贷款余额占GPP比重达到30%。目前英美等发达国家这一比例都超过50%。相比之下，我国的住房抵押贷款规模之小就可见一斑。没有相当规模住房抵押贷款的积累，便难以形成具有相同性质的抵押贷款群组，使抵押贷款证券化不能顺利进行。另一方面，我国住房抵押贷款在地区和机构之间的差别也很大：沿海发达城市的抵押贷款规模远远超过内陆城市。少数几家国有商业银行的业务规模远远超过其他银行。这给在全国范围内推广住房抵押贷款证券化带来很大困难。 2．相关法律法规还很不健全 近几年，我国金融法制建设的速度有所加快，但住房抵押贷款证券化的专门法律在我国还是一块空白。不但如此，由于住房抵押贷款证券化的特殊要求，现有的一些法律法规还对抵押贷款证券化的展开形成一定的束缚。主要表