2011云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案课件.pptVIP

第四部分：营销篇 历史氛围渲染： 4 5 6 1 2 3 找准主题核心元素 打造景观环境 注重功能型配套 周边消费支持 打造特色的样板 带动其余地产 项目开发思路 景观与前期样板的塑造为重点，与周边配套的动线组合是项目成功的关键 集、风情餐饮、休闲娱乐、时尚购物于一体的 庭院式国际风情街区 业态功能定位 1、整体布局以特色餐饮、娱乐、休闲为主，购物为辅。 单一业态限制消费范围，同时同质化竞争严重，考虑到项目整体价值发挥及分散风险目 标，建议项目以特色餐饮、娱乐、休闲为主，精品、特产、服饰等业态为辅进行业态布局。 功能业态规划建议 建立在项目打造景洪第一庭院式商业街区的定位之上，我司建议，本项目业态布局应遵循三大原则： 2、根据各业态实际要求，必须将项目商铺分布的产品物理特性与各业态租金承受力及其对地理位置的要求强度结合起来进行业态匹配布局。 有些业态对于商铺地理位置要求低，则尽量安排布置在高层与偏僻处，而有些业态租金承受力强，对于地理位置的要求高，则应将其安排在好的地段处，这样，将产品的物理特性与业态的承受力结合起来，可以最大限度地发挥项目的产品价值。 3、在业态的冷热要求基础上，必须考虑各业态自身经营要求的一般面积大小，在固有的建筑基础上再行对整个项目进行业态区域划分。 商业经营的好坏，可以看做是各业态自身生命旺盛与否的体现。但如果不顾及业态的经营空间与市场容纳吸收度的匹配度，建筑再好的商业体，也会显得没有生命力。 具体业态规划 业态规划，力求相融相生，如阴阳与静动，力求达到互相支持、互相辅助，彼此共赢。 项目业态按位置大体分为北、中、南三段业态，南段以特色美食、酒店等业态为主； 中间段以娱乐、动漫、网吧等业态为主，北段则以休闲、棋牌室、美容美发等为主。 特色美食区 休闲娱乐区 时尚购物区 项目南端紧临拓步商业街，人 气旺盛，所以安排特色美 食，方便吸引人群。 产品功能定位： 酒店 时尚购物区 休闲娱乐区 大型餐饮 休闲餐饮 项目功能业态描述： 功能区 业态组合及商家推介 区域选择 单位面积概况 风情餐饮 中式餐饮：789、老房子等新式川菜；桥香园过桥米线； 西式餐饮：绿茵阁西餐厅、棒约翰披萨等； 韩日风味：土大力、千和拉面 泰式餐饮：赖客、财春青 外围沿街商业 中式餐饮和部分西餐600㎡左右；其余300—600之间 休闲娱乐 酒吧：soho酒吧（互动性较强的酒吧慢摇）驼峰、大脚氏等 客栈：国际青年旅社 咖啡馆：美美咖啡、湄公咖啡等 量贩式KTV：温莎、千禧等 酒吧。客栈分布商业内围； KTV量贩位于高层1—3层 酒吧为独栋LOFT或600㎡以上带大露台建筑；客栈为连廊式别墅； KTV面积3000㎡左右 时尚购物 时尚购物：奥特莱斯名品折扣店或滔博运动品牌等 高层1—3层 面积：3000㎡左右 保税店：国际保税小商品购物 高层住宅1层 面积300㎡左右 东南亚商品超市：版纳及东南亚特色产品 高层住宅1层 面积：1000㎡左右 国际交流 东盟六国商务部 商业别墅1栋 面积600㎡左右 功能业态示意： 中式餐饮： 休闲娱乐 休闲娱乐——KTV、新概念酒吧 休闲娱乐——露台酒吧 时尚购物——名品折扣店 六国商务部： 主力商家建议 主力商家的入驻是商业全面盘活的关键，建议必须招入以下主力商家。 国际青年旅社 奥特莱斯 SOHO酒吧 六国商务部 国际连锁模式，网络全球游客，外国人进来了，国内消费群必然随之而来。 长期确保本地消费人流，无论早晚都能让商业区内充满人气。 改变景洪当前互动性极差的酒吧经营氛围，带动区域夜生活配套。 满足国际性商业交流，让国际街区的概念更加强化和深入人心。 第三部分：策划篇 我们明确了景兰古城是一个有文化、有底蕴、有品位的庭院式国际街区，这样一个独具特色的创新项目，必须要让她的种种靓点得以全面绽放，这就要求项目必须通过文化的挖掘和文化的包装，赋之予灵魂，增加产品更高的附加值，这无论是对于项目还是开发公司而言，都是一种持续性的品牌资产。 塑造文化地产，提升内在价值 景兰古城文化体系 项目先天性文化挖掘 ——傣族文化 项目后天价值塑造 ——产品特色文化表现 曼景兰历史文化，傣族建筑文化， 庭院街区文化，地涌金莲文化释义 差异性的文化诉求 产品概念定位 街 圃 不是街铺，是街圃 花样古城 庭院街区 圃：基本字义1.? 种植菜蔬、花草、瓜果的园子：～田。菜～。花～。苗～。 2.? 指种植园圃的人：“吾不如老～”。 详细字义〈名〉1.? (形声。从囗,甫声。囗( wéi),围的古体字。从囗的字往往表示某一个范围或区域。本义:种植果木瓜菜的园地。周围常无垣篱) 2.? 同本义 [orchard;garden]圃,种菜