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城市写字楼市场预警体系相关探讨 　　【摘要】作为房地产市场开发的关键战略措施，市场预警开发体系的建立对于促进城市写字楼市场的可持续发展具有重要作用。本文首先介绍了城市房地产市场预警系统的组成，然后具体探讨了城市写字楼市场预警体系的构建，以期为相关技术与研究人员提供参考。 　　【关键词】城市；写字楼；市场预警体系 　　写字楼是城市经济发展的基础产业，近几年更是呈现出迅猛发展的趋势。然而因国内写字楼业起步相对较晚，市场规范性较差，所以仍存在部分盲目投资和乱投资的问题，这很容易造成写字楼的供需之间出现偏差。而供求稳定是市场稳定的基础，供求关系的不平衡不仅会使写字楼市场面临巨大市场风险，引发房地产企业亏损、破产等，还会影响城市经济的可持续发展。因此，加强有关城市写字楼市场预警体系的研究，对于改善城市房地产开发质量具有重要的现实意义。 　　一、城市房地产市场预警系统的组成 　　依据房地产预警相关理论研究和实证分析结果，房地产预警系统主要包括警素、警情、警兆、警源、警度、警限几个部分： 　　（1）警素：指的是警源包含的单个或多个对警情产生影响的因素，实际表现为预警的指标体系。在自然系统内，警素通常可以是单指标；而在经济系统内，则需要同时考虑经济效益、经济内部结构及社会效益等多因素的影响，所以警素需选用多指标。 　　（2）警情：也可叫做警义，是指在预警过程中确定的要求预报及监测的内容，具体可指引房地产增长速率过快，超出社会经济发展的承受能力，导致房地产业内部结构过度失衡和商品房严重空置。警义一般通过三个层面体现出来，房地产市场增长同社会经济总体的协调程度、房地产业同相关产业的配合度及房地产业内部结构、发展规模及速度。[1] 　　（3）警兆：是警素精简的结果，是在对房地产警源综合分析的基础上采用恰当指标筛选出的最能代表警情指标变化的警素。不管是景气警兆指标还是动向警兆指标，其都能表现出警义指标的变动状况，具有对警情变化的预测功能。 　　（4）警源：是指警情出现的根源，包含外生警源和内生警源。外生警源表示影响房地产发展的宏观经济政策和形势、环境、自然等外部条件引发的效应，如税率、通货紧缩等；内生警源表示房地产业内部结构、成本、投资规模、需求规模等内部条件的变化。 　　（5）警度：指的是警情的程度，警度的预测是依据多项警兆指标分析计算获得的综合警级标准级预警指数，对警情甄别，并预测警情的程度。 　　（6）警限：其包含两层的含义，一层是多项警兆指标依据指定方式整合后的预警指数、指标，另一层是指警兆指标的变动范围。 　　二、城市写字楼市场预警体系的构建 　　综合模拟法，也称作统计分析法，是一种利用与交通管制信号系统类似模式来表现整体市场经济情况及变化趋势的方式。首先依据稳定性、超前性和灵敏性等原则建立一组指标体系，随后将写字楼市场波动分割为多个判断区间，临界点是指辨别各综合指数及指标的数量标准，最后把各项指标整合为一个数量评价，利用所属区间来预测写字楼市场发展状况及调控政策取向。 　　1、选取指标体系 　　以相关经济政策为指导，依据写字楼市场预警指标的选择原则，同时结合房地产预警指标体系构建标准，一般按照三方面要求选择指标来建立预警的指标体系。首先是展现写字楼试产同社会经济发展的协调关系，反映写字楼产业发展能否适应于当地社会经济发展，能否促进社会的可持续发展；然后是展现写字楼产业的市场供求关系，反映写字楼产业的供求是否平衡；再次是展现写字楼产业同第三产业的融合度，反映写字楼产业能否与第三产业的发展相融合。[2] 　　在此基础上，可通过咨询相关专家学者，采用打分法并依据专家意见挑选符合三方面要求的指标。 　　2、测定各指标的权重与合成综合预警指数 　　主城分析法是指采用相关方法将原始多个具有相关性的指标，重新整合成一组新的相关独立的综合指标来替换原有指标的方法。一般采用的方式是对原始的P个指标作线性组合，如用F1表示第一个线性组合，其方差越大，则表明F1包含越多的信息。所以在全体线性组合中选取的F1若是方差最大的，则可称F1为第一主成分。为综合反映原始数据信息，需再选择F2也就是第二个线性组合，但F1已有的信息并不出现在F2中，公式表达即为Cov（F1，F2）=0，则称F2为第二主成分，依次直到获得第P个主成分。 　　因以上建立的指标体系分成三个方面，可对各方面包含的各类指标进行主成分分析，求取其权值，并依据分析获得的主成分同贡献率间的关系，计算得到写字楼市场综合预警指数。具体步骤为：（1）对选择的数据进行标准化处理；（2）计算相关系数矩阵；（3）计算相关系数矩阵特征值；（4）绘制主成分分析后的各指标权值及贡献率表；（5）依据综合指数为选用的主成分和贡献率的累加原则获得综合预警指数。 　　3、制定预警区间