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城市改造中拆迁方与被拆迁方利益博弈法律分析 　　[摘要]随着城市的不断发展，城市改造成为必然。房屋拆迁是作为城市改造的一项重要内容，往往牵扯到诸多利益主体，极易引发纠纷。特别是拆迁方和被拆迁方的利益博弈尤为突出。文章从法律的角度，具体从拆迁方与被拆迁方利益关系、拆迁方与被拆迁方利益冲突产生的根源分析入手，探讨如何寻求拆迁方与被拆迁方的利益平衡，以维护两者关系的和谐。 　　[关键词]城市改造；拆迁；利益冲突；法律分析 　　[中图分类号]F293.2　[文献标识码]A　[文章编号]1002-736X(2008)06-0023-03 　　 　　近年来，随着国民经济的持续快速发展和城市建设规模和速度的不断扩张，城市改造与拆迁不可避免。就近年各地城市改拆迁工作实践来看，因拆迁引发的利益冲突也日渐加剧，各种法律纠纷、群众性上访事件屡见不鲜，因拆迁引发的激化事件也屡有发生。房屋拆迁已成为一个影响社会安定的突出问题。如何规范与妥善处理这一问题，已成为我司法界面临一个重要课题。 　　 　　一、拆迁方与被拆迁方利益的博弈 　　 　　根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁是指建设单位根据城市规划要求和拆迁许可证，依法拆除批准的建设用地范围内的房屋及其他附属物，并对被拆迁人进行补偿、安置的行为。拆迁中牵涉的主体行为，都为利益所驱动。而拆迁方与被拆迁方构成了一对矛盾的利益主体。双方都希望自己获得最大的利益，也清楚实现自己的利益需要对方的合作。于是双方利益之博弈也就此展开。城市改造和房屋拆迁，往往是各方利益的重新调整，涉及公民财产权的变动和调整，包括房屋所有权、土地使用权和居住权等。 　　1　拆迁方的利益。拆迁方为了实现利润最大化，必然想尽量降低成本，把拆迁补偿安置费降到最低限度。包括降低安置房屋的质量标准、减少安置房屋的面积等。为此，拆迁方在拆迁前一般会对所拆迁房屋进行界定，从拆迁的目的来看，城市房屋拆迁的性质主要有以下三种。第一，为了改善居民的住房条件而进行的拆除危旧建筑的公众利益性拆迁。这种拆迁虽然是为了公众利益，也需征得居民的同意，且要对居民做合理的安置、补偿。第二，为了实现城市现代化或为了增加城市公共设施、场所而进行的公共利益性拆迁。这种拆迁虽以国家或城市政府的名义进行征收，但一定要严格限制征收的范围，杜绝滥用征收手段。一般情况下，必须具备三个条件：以公共利益为目的；按照法律规定的权限和程序进行；根据市场方式给予应有补偿，不能侵犯公民的财产权。第三，为了商业用途而进行的商业利益性拆迁。这里尤其应该注意的是，有些开发商为了商业利益，不惜冒用国家或城市政府的名号，低价征收，严重损害了居民的利益。对此，必须采用市场运作方式，严格按照《合同法》的规定，与产权人在平等、自由、公正的条件下进行谈判，确定合理的价格，确立财产置换关系。在拆迁实践中，拆迁方为实现自己利益的最大化，往往会尽可能将所拆迁的房屋界定为补偿较低的类型。另外，拆迁时间也对拆迁方的利益有较大的影响。如果拆迁补偿过低，被拆迁方不愿签订拆迁补偿安置协议，与拆迁方进行长时间的讨价还价，从而导致交易成本增加及投资风险加大，直接影响工程进度或失去最佳的开发时机。故拆迁方为减少交易成本，加快拆迁进度，理论上应给被拆迁方以合理的补偿。但在实际工作中，拆迁方一般处于强势地位。加之目前我国尚缺乏相应的法律保护，拆迁方往往会通过各种手段，向被拆迁方施压，以期使对方接受较低的拆迁条件与补偿，以实现拆迁方利益最大化的期望。 　　2　被拆迁方的利益。被拆迁方因为房屋被拆迁造成既得利益受损，应获得相应补偿安置。包括房屋、房屋收益以及因搬迁所需的费用等。《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”《中华人民共和国民法通则》规定：“公民个人的合法财产包括公民的合法收入、房屋……”“禁止任何组织和个人侵占、哄抢、破坏……”《中华人民共和国城市房地产管理法》也对房屋私有权做了保护性的规定。为此，被拆迁方因房屋被拆除，经济利益遭受巨大损失，其生存权和财产权受到影响，拆迁方理应进行及时、合理的补偿和安置。但城市改造拆迁实践中，我们不难发现，一方面，对于拆迁方的强势打压，部分居民为维护自己的利益力争，甚至上诉上访，造成巨大的社会影响；另一方面也有部分居民为实现自己利益的最大化，与拆迁方进行周旋纠缠，甚至提出一些无理的要求，直接影响拆迁方的工作进度，同时也增加了拆迁方的拆迁成本与风险。 　　 　　二、拆迁方与被拆迁方利益冲突的根源分析 　　 　　1　城市房屋拆迁的法理基础存在局限性。国务院《城市房屋拆迁管理条例》和地方性管理办法，是我国拆迁法的主要法律形式。其他的如《物权法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《民法通则