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城市化对住宅价格影响非线性回归分析 　　摘要：改革开放以来城市化进程的加速发展，对城市住宅价格的上涨产生了重大影响，选取1998 2007年这段经济与城市化发展较稳定时期作为研究阶段，分析两者的内在联系。 　　关键词：城市化；拟合；回归分析；“纳瑟姆”曲线 　　近年由于住宅价格的涨落异常，住宅价格成为讨论的热点，多数学者以住宅价格组成分析了上涨原因，但在探讨城市化进程对住宅价格影响时均采用定性描述的方法，本文根据全国及地区历年城市化的统计数据，将城市化进程对住宅价格的影响采用定量分析的方法，借助统计分析软件SPSS 14分别建立函数模型。 　　一、我国城市化发展现状 　　1.1我国城市化发展历程 　　我国是人口大国，也是农业大国，一直以来农业人口占据绝对比例。改革开放以来，在政府倡导加快中国城市化进程的宏观政策下，我国城市化水平每年以1％～2％的速率匀速发展，2007年我国的城市化水平已经达到了44.94％，即我国每年城市人口增长约1 100万。我国的城市化起步比西方国家晚，经过近年的迅猛发展城市化水平与世界平均水平相接近，对比西方国家的发展经历，可以发现我国仅用短短三十年走过了西方国家上百年的城市化发展历程，但必须看到我国城市化发展并不均衡，建设部副部长仇保兴就曾表示：“中国城市人口高度密集，在农村流动人口中，有60％走向东南沿海，30％流向中部，西部只有10％”。 　　1.2我国城市化类型 　　根据经济发展水平可将城市化发展分了四类：(1)同步城市化，即城市化发展与经济增长以大致相同的速度增长，两曲线基本平行上升；(2)滞后城市化，即城市化水平落后于经济发展水平；(3)过度城市化，即城市化的速度超过了经济发展的速度。在国际上，一些拉美国家的城市化发展被公认为过度城市化，从这些拉美国家的发展历程可以看出，非农业人口在城市中低级第三产业中工作对加速经济发展的贡献并不明显，所以，在城镇人口从事低级服务行业所占的比重越大，则潜伏的过度城市化危机就越大”。。对中国经济而言，工业化发展是中国经济发展的源泉，工业化水平的提高将很大程度上影响经济的增长，所以对于我国经济增长与城市化的关系，本文采用工业化程度这一指标来体现经济发展程度。 　　二、城市化进程对住宅价格影响的相关性分析 　　在分析近年我国住宅价格持续走高的根源时，多数学者将源头定位于土地价格，这在价格组成来说是合理的，但更应该看到是什么原因使土地的供应量不足?又是什么原因致使城市商品住宅供不应求呢? 　　城市规模的扩大、城市人口的增加，商品住宅的开发面积满足不了市场需求，城市土地供应量虽然逐年增长，但相比城市每年约1100万人口增长量来说，远不能满足购房者的需求，在住房销售市场中形成供不应求的状况，致使住宅价格持续上涨，这都要归功于城市化进程。可见城市化进程对引起住宅价格上涨的各方面因素均有带动作用，城市化进程是怎样影响住宅价格?根据历年的数据，采用SPSSl4统计分析软件分析城市化进程对住宅价格的影响，建立函数模型。 　　2.1全国商品住宅销售价格相关性及回归分析 　　2.2区域住宅价格相关性及回归分析 　　全国的统计数据有较强的一般性，在相关性分析中会产生偏差，对分布情况错误估计，下面以江西省为例，对以上相关性分析做进一步验证。 　　对江西城市化进程与住宅价格的拟合度分析中仍然以城市化进程为自变量x，住宅价格为应变量y，同样选用十一种函数进行拟合，见表2 7，可看出三次函数拟合度为0.958，比其余函数拟合度都大，函数表达式为1，=6.8×103一5.8×104x2+1.4×105x3，F=80.418，回归系数和回归方程的显著性检验通过，说明也属于三次函数分布。 　　2.3总结 　　1979年美国城市地理学家Ray.M.Northam发现并提出的“纳瑟姆”曲线表明：发达国家的城市化大体都经历类似正弦波曲线上升的过程，上升过程中包括两个拐点，第一个拐点为当城市化进程超过30％时，代表进入高速城市化发展时期，经济发展迅猛的阶段，此时这个国家进入工业社会；当城市化进程30％以下时，属于缓慢发展阶段，这个国家尚处于农业社会；第二个拐点为城市化进程继续提高到70％以后，代表再次城市化进程和经济增长进入平稳发展的成熟阶段，此时这个国家基本实现现代化，进入后工业时代。 　　我国城市化进程在1995年达到30％，进入第一个城市化进程拐点，即进入经济高速发展期，2007年城市化进程达到46.9％，说明我国城市化发展远未到第二个拐点70％，城市化进程仍然处于高速发展阶段，但由于我国房地产市场起步较晚，大多数学者认为1998年开始进入稳定的发展阶段，所以选取1998 2007年全国和地区统计数据为样本进行分析。通过以上分析，可认为在第二个拐点到来之前，在我