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基于FCA―DEA方法住宅价值评价研究 　　摘要：目前商品价值的评价方法不尽合理，尚不完善，针对这一问题，提出了基于数据包络分析法与综合模糊综合评价的商品住宅价值评定模型。首先，根据商品住宅的特点，提出了商品住宅价值评定的指标，接着通过DEA方法赋予权重，然后对权重进行模糊综合评价，构建了适合住宅评价的模型。最后以实例研究验证了该模型是科学合理的，这为其他房地产商品住宅的发展提供一个新的借鉴。 　　Abstract： At present， the evaluation method of commodity value is not reasonable， and it is not perfect. For this problem， the value evaluation model of commercial housing based on Data Envelopment Analysis and comprehensive fuzzy comprehensive evaluation is put forward. At first， according to the characteristics of commercial housing， the commercial housing value evaluation index is proposed. Then， the fuzzy comprehensive evaluation of weights was constructed for residential evaluation model. Finally， a case study shows that the model is scientific and reasonable， which provides a reference for the development of other new commercial residential real estate. 　　关键词：商品住宅价值；价值工程；模糊评价；数据包络分析 　　Key words： commercial housing value；value engineering；fuzzy evaluation；data envelopment analysis 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）26-0058-04 　　0 引言 　　我国把房地产作为国民经济的支柱产业之一，它拥有无限的潜力，尤其是商品住宅的迅速发展也很大程度的促进了相关产业的快速发展。并且商品住宅的开发建设也很快的成为我国国民经济的新的增长点与消费点，地位也在不断的增加。但是最近由于经济的低迷，导致了房地产市场的低迷状态不断的延续，同时市场中住宅存量的猛增使得市场压力不断的增加。而商品住宅作为目前房地产市场中主要存在的类型之一，对其进行价值评价可以使房地产企业及时改善项目开发的相关策略，不断提高商品住宅的价值，增加商品住宅的利用率，以此取得更多消费者的青睐，从而为房地产企业不断创造新的机遇与发展。 　　目前商品住宅理论[1-5]，主要是从房地产估价实务中延伸出来的，主要是为了评估住宅的价格。而商品住宅的价值一般需要从两方面进行考虑：商品住宅的功能以及商品住宅的成本。由于目前的市场对于商品住宅的评价方法还不完善，缺乏综合性。基于此，本文在确定了商品住宅的功能体系以及商品住宅成本体系之后，应用数据包络分析方法确定指标权重以及模糊评价的综合方法进行模型的构建，最后通过价值工程原理进行住宅价值的评价研究。 　　1 商品住宅价值指标体系 　　建立商品住宅的功能指标体系以及商品住宅成本指标体系主要为了之后确定各指标的权重，并且通过指标的评分分别计算出相应的功能系数和成本系数，最后通过计算得出商品住宅的价值系数。商品住宅价值评价指标体系主要分为功能指标和成本指标体系。并且需要结合消费者与房地产企业双方关注的要点共同建立体系，以此保证商品住宅价值评价的完整性。 　　1.1 功能指标体系 　　目前商品住宅功能指标的划分没有明确的准则，许多学者都曾经对其都进行了划分。崔新明，温海珍，廖春波[6]将住宅功能与马斯洛需求理论相结合起来进行应用，并且认为：住宅表现为一种生存物质，用以居住，可以满足人类最基本的“生理需要”；住宅的结构及配套设施的可靠性，可以满足人类的“安全需要”；生活区域之间可以与其他人相互沟通与交流，可以满足“社会交往的需要”；住宅可以视为财富的一种标志，可以作为社会地位的一种代表，可以为用户满足“受尊重的需求”；同时商品住宅具有增值保值的功能，可以满足用户“自我实现的需求”。朱洁，谢庆红[