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活化工厦对物业管理带来的机遇及挑战分析 　　摘要：活化工厦的概念最早由香港地区政府部门提出，作为一种有效利用资源的方式，对于经济的稳步增长具有十分重要的作用。另一方面，活化工厦也为物业管理活动提出了新的要求。因此，有必要系统探讨活化工厦对物业管理带来的机遇及挑战，并进而有针对性地进行物业管理活动的创新。 　　关键词：活化工厦 物业管理 机遇 挑战 　　一、活化工厦的内涵与实施 　　1.内涵 　　所谓“活化”可理解为“商业化”，即把工业楼宇改建为写字楼或商场。可行性涵盖以下三个因素：一是区内需要。零售业及商业楼宇的供应及需求在个别区域会因活化工厦措施而出现改变，若一个地区内零售及商业活动活跃，人口集中及购买力强，则“活化”可行性高。二是地点的相对优势。商业活动讲求方便及时间性。一些位于交通方便、社区设施齐备的工厦会首先被活化。三是个别行业的考虑因素。个别行业对地点的选择自由度其实不高，例如 ：律师及会计师一般不会搬离商业中心区。估计活化工厦对甲级商厦租金影响有限。 　　2.实施立场 　　活化工厦政策实施的主要障碍包括业权分散引发利益摊分的问题；现有楼宇设计过时而无法符合现行相关法律的要求，如没能腾出足够楼面作额外停车位使用；个别较偏远的工业区的商业市场不太成熟；及由于不能增加楼宇现有高度及楼层，没能很好地发掘土地的发展潜能，导致其吸引力下降等。从业主的立场来看，能够以免补地价形式将旧工厂大厦转为其他更有利可图的非工业用途是有益的。然而，需要注意的是，要活化工厦，首先要明白租用工厦的，基本是规模较小的商业企业或艺术类组织。所以一切应以避免租金上涨为首要目标。例如，在进行改善工厦工程前跟业主达成短时间内不加租的协议。尽管会拖慢工程，但这保障了小型团体的生存空间。第二项需要考虑的是确保工厦内活动的多元化，绝不能有任何使用限制，也不可期望短期内会为当地带来大量经济收入。所以政府应避免工厦被大集团垄断，或制订严格的土地利用限制规章。工厦的发展如同一个生态系统，只有多花一点时间及耐心等候才会有更多元化的产品出现。 　　二、活化工厦对物业管理带来的机遇与挑战 　　1.机遇 　　大厦物业管理的目的在于为大厦的业主及住客提供和维持舒适的生活环境，并有效地保养大厦的公用地方及设施。良好的大厦管理能令大厦洁净、安全及和谐，并能为大厦提供保安措施，改善业主及住客的生活质素，也会提升物业的价值。 　　从活化工厦为物业管理带来的机遇来看，包括如下内容。一是活化工厦对物业管理行业的影响应该是正面的，因为零售业及商厦对物业管理的质与量的要求比对一般轻工业物管的要求高，更何况目前不少工厦已空置。二是活化工厦能够提供更多的物业管理介入机会。活化工厦模式能够拆除更新原有建筑物，合理化住户安置，改进大厦公共设施，并变更土地使用性质或使用密度。详细内容应包括土地使用的改变计划、地下与地上公共设施、设备的更新、现用户的迁移安置、区域内旧屋的拆除等。因此，工程涉及方面极广，这些内容值得探讨，并与物业管理服务业密切相关。三是活化工厦使得业主对物业管理的需求度提升。具体反映在两个方面：业主对生活环境品质要求会逐渐提高；政府与业主对大厦生活环境的品质化与标准化具相当共识，物业管理市场未来成长空间极大。 　　2.挑战 　　一是活化工厦措施将增加商场及办公楼供应，租金及管理费可能面对下调压力。物业管理公司需面对以下的挑战：物业管理在商场及办公楼的市场增加；管理费或许有下调压力；物业管理人才的需求将增加。二是当前物业管理技能的不足。国内物业管理公司规模仍太小，人员素质参差不齐且易流于恶性竞争，难以提升整体服务品质；缺乏教育体系及培训体系；目前的诸多法律很难适应时代的发展，有必要进行修订，从而确保构建起符合活化工厦需求的物业管理相关法规；目前物业管理服务人员证照制度有待加强，需根据国外经验，建立我国完整的物业管理人员证照制度；目前物业管理产业缺乏资料库的建立，导致该产业发展的基本资料不足；进入市场门槛低，并且退出该行业也没有太大障碍。 　　三、应对活化工厦的物业管理新举措 　　1.加大活化工厦前期阶段的介入 　　目前，物业管理缺乏完整性整合系统，在活化工厦前期规划阶段全权由建设公司主导，建设公司与建筑规划设计人员很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，容易产生使用需求与规划设计上的落差，而造成日后维护管理的不便。因此，物业管理公司应在活化工厦专案规划设计阶段前期介入，从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，并提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。 　　具体来看，涉及到如下内容。一是前期设计介入。如果物业需要专业、有系统经营及具高度整合等特性，则在规划设计时期，物业管理就应当介入，从业主使用和物业