商业地产销售技巧专题培训实战篇.ppt

有动力才有价值——动力智囊团;第一章 房地产相关知识 第二章 建筑与规划基础知识 第三章 房地产专业知识介绍 第四章 置业顾问基本素质要求 第五章 房地产销售技巧相关知识 第六章 房地产销售的相关问题 第七章 案场制度及业务员手册;第一章 房地产相关知识;第一节  房地产、地产、房产与房地产业;一、房地产是房产和地产的总称;房地产的特性;二、房 产;房 屋;房产的三大特性;三、地 产;土地制度（所有权和使用权分离）;土地制度（所有权和使用权分离）;土地使用权取得的方式：（出让、转让、划拨）;土地使用出让最高年限按下列用途确定;土地使用权转让——是指土地使用者将土地使用权再转移的行为;地使用权划拨——政府无偿把土地拨给使用者使用的一种行为;地产的特性;房地产业;房地产业与建筑业的关系;房地产经济活动的特点;房地产在国民经济体系中的地位;支柱产业的条件;第二节   房地产开发经营的程序和房地产企业;一、房地产开发经营的主要阶段和过程;二、房地产开发经营的基本程序;3、《建设用地规划许可证》 提供开发小区规划方案，规划局审核发放《建设用地规划许可证》； 4、《建筑工程规划许可证》 提供施工图，由规划局建筑规划科牵头十家联审，现场勘察，审核资料，发放《建筑工程规划许可证》； 5、施工单位办理进场手续，开始施工； 6、办理《商品房预售许可证》开始销售；;三、房地产开发经营企业的类型;中介组织企业：在房地产投资建设、交易、消费、物业管理等各个环节或阶段中，为当事人提供中间服务的经营活动，就是房地产中介。 物业管理企业：物业管理是适应市场经济规律需要的社会化、专业化、企业化、经营型的房地产管理模式，它不仅能延长房地产商业产品的自然寿命，提高使用的经济寿命使房地产保值增值，而且能给使用者提供各种服务，满足房地产所有人和使用人的需要。 房地产金融企业：金融机构中专门从事房地产信贷的机构，以及住宅贷款银行称作房地产金融企业。;第三节 房地产价格与房地产价格管理 ;一、房地产价格的特点;由于土地的有???性，土地价格的主要由土地的需求决定的。 由于土地位置的不动性，就使房地产（土地）的价格具有地方性 由于土地位置的不动性和固定性，以及自然的差别性，使房地产（土地）价格具有个别性 由于土地的有限性，以及对土地的需求不断增长的特性，决定了土地（房地产）价格随着社会经济的发展总是不断在上涨的，或者说土地价格具有不断上涨的趋势。;影响房地产价格的因素;三、房地产价格的种类;房地产理论价格、评估价格、市场价格;公平价格：是交易双方在正常的情况下，即在没有外力影响 和干涉下形成的价格。 非公平价格：是在外力的干涉和影响下形成的价格。外部因素主要是指不了解情况、垄断、以及外部强制力等。 房地产理论价格、房地产评估价格是房地产市场价格形成的依据或运行的基础。;所有权价格、使用权价格;协议价格、招标价格、拍卖价格;基准地价、标定地价、市场地价;四、房地产价格购成;5、附属工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、变室、锅炉房、高压水泵房等。 6、室外工程费：附属工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出 入口等。 7、公共配套工程费：公共配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。;8、环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等。 9、政府性收费及“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂。 10、土地出让金大市政费。 11、两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。 12、管理费。 13、利润。;第二章 建筑与规划基础知识;第一节 建筑识图的一般知识;一、施工图的内容和用途;3、建筑施工图 包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。 4、结构施工图 包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构 的布置情况，构件类型，尺寸大小及建造法等。 5、设备施工图 包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系图和详图。;二、施工图中常用的符号 ;绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。 相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高-0.45表示室外地面比室内首层地面低0.45米。 ; 3、尺寸线 施工图中均应详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、