香港房屋经学会对［区重建策略］检讨的意见.PDF

CB(1)440/10-11(10) 香港房屋經學會對〔市區重建策略〕檢討的意見 11-11-2010 在市區重建策略的多個課題中，本會比較關心以下範圍：包括〔活化及復修項目〕 的處理、〔補償及安置政策〕的標準、〔公眾參與〕、如何介定〔市區更新目標區〕 及〔社區保育〕等課題。 (1) 活化舊區建築物 〔市區更新的四大業務策略〕中的〔活化〕建築物問題，當中涉及業主權益 及各政府部門間的協調。我們認為政府應實行一站式的處理方法，如活化工 廠大廈改為商住綜合用途，必須處理設施配套、政策法規及日後管理等範圍， 涉及的部門包括“地政” 、“屋宇” 、“消防” 、“機電” 、“食環” 、“運輸”等，如不 能拆牆鬆綁，靈活處理，便很可能變成紙上談兵。 此外，大部份大廈業權分散，個別小業主處理以上問題的能力有限，政府需 要委任專業的代理人，進行此類工作。 有效聯絡業主：政府的責任 有建議聘請社工協助，聯絡大廈的業戶，這樣雖然可以為小業主提供調解等 工作，但對於協調舊樓業主之間對大廈管理的認知，尚需要「專家」提供協 助。在這方面，無論是民政事務署、本會的義工隊或房屋協會的同事，在過 往的八年，都不斷進行上門探訪及試圖將舊樓的居民串連起來，成績有目共 睹。 根據我們的經驗，在這些舊樓的居民大多數並非業主，一般以事不關己的冷 漠態度處理維修問題，而付款維修或處理重建的決定權都在業主身上。因此， 有效的聯絡方法，以組織大廈居民和業主，方可順利進行復修的工作。 本會認為只有政府才可透過有關部門（如差餉物業估價署、入境事務署、地 政總署等）搜集的資料，找出可以準確的聯絡所有業主的方法，有效地將訊 息傳遞。但礙於可能涉及敏感的個人資料，必須由政府抽撥人手整理，我們 希望政府可在聯絡安排上作出承擔。 房屋經理的角式 業界房屋經理所接受的是長期專業訓練，同時兼顧了房屋政策、社會政策、 規劃、法律及工程等廣泛的專業知識。而且，本會與各政府部門在地區合作 已有深厚的基礎，在處理舊區方面已掌握問題所在。因此我們相信，專業房 屋經理無論在推動舊區復修或市區重建範疇，都是較為合適的統籌者，能為 社會作出貢獻。 本會支持多做〔大廈復修〕的工作。因為 〔復修〕對城市規劃帶來最少的影 響，減少資源損耗。承如上文指出，政府需要協助資料傳導，建立接觸業主 的溝通平台。由於大廈內仍有業主或佔用人(occupants)居住，復修期間安全 至為重要，因此便需要安排專業的管理人員，處理工程策劃、物流、分期施 工及財務安排，及在項目設計上都要作出改善，特別需要照顧長者及傷殘人 仕的配套，甚至需要關顧個別住戶的持別需求。 香港房屋經學會對市區〔重建策略檢討〕的意見 第 1 頁，共4 頁 引入逆向按揭，協助長者維修 對於長者及退休人士，政府可考慮引入逆向按揭（Reverse Mortgage ），處理 他們對財務承擔的憂慮。 對逆向按揭的其他建議 除處理維修費用外，「逆向按揭」也可解決部份因人口老化而產生的社會負 擔。按揭機構可與業主訂立契約，讓他們每月支取定額的生活費，直至百年 歸老為止。而物業的價值，屆時亦將以按揭成數，轉給按揭機構及業主的繼 承人。對於年長的業主而言，樓宇維修的財政承擔的確對他們構成壓力。他 們透過逆向按揭支取生活費之餘，亦可以輕鬆地支付樓宇的維修及管理費 用。 (2) 業主參與及保障小業主的私產權 對於〔補償及安置政策〕，雖然政府對採用“樓換樓” 、“呎換呎” 、“地換地”的 模式處理重建區的補償及安置有所保留，但小業主的私產權是要保障的。 雖然「重新發展潛力」並不是市建局的目標，但局方有責任向受影響的業主 解釋：為何他們不能分享物業在重新發展時的潛在利益？ 讓業主擁有換購權益（Option to Buy） 市建局可以現行政策，以同區7 年樓齡的價格進行收購。倘若業主願意交出 物業，便可換取將來重建後的購買權及鎖定的一個比例成份，當物業重建完 成後，他們便可行使這個換購權益，購入新建成的單位。當然，這中間還有 一些需要