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基于层次分析法的房地产项目进度风险管理研究 　　[摘 要]针对房地产项目在施工过程中项目管理人员所面临的风险具有涉及面广且比较复杂的特点,同时也为了更好地对项目进行中所涉及的风险进行有效的控制,就应该通过层次分析法对进度中的风险建立层次结构模型,实现项目风险因素的重要性排序,从而对项目进度中的风险进行有效及时的管理。 　　[关键词]风险管理 进度风险 层次分析法 　　 　　我国房地产业从八十年代初开始起步, 经过多年的风风雨雨和磨砺,已经发展成为一个独立的行业并逐渐成为国民经济的支柱产业。但是房地产开发是一个开放的系统,一般投资大、周期长。在房地产项目建设的过程中,一般都会面临较多的不确定性, 存在较多的难以预料的不确定性因素和较大的风险。这些因素影响到工程项目施工阶段的进度、质量、安全和成本目标的实现,因此,在房地产项目进度中实施风险管理就显得尤为重要。 　　 　　一、 风险进度管理概况 　　 　　风险一词的英文为risk,源于法文risque,于1830年首次被使用于英国保险业。按照英国国家标准(No,4778:3.1,1991),风险是指“在项目寿命期可能发生的,对人有潜在的伤害,对财产和环境有破坏性后果的事件”。简单的说, 风险实际上就是损失的不确定性, 即有可能导致损失并且这种损失是不确定的。进度风险管理就足在不确定条件下对进度风险的管理。通常在一个项目中,进度风险通常是考虑的重点,在这一阶段可能受到资源、技术、人力等各种各样因素的影响,再加上在最初制定项目进度计划时,预测方法和工作条件都具有一定的局限性,项目在这一阶段的各项活动难免会与预测时出现不可避免的误差,因此,在项目进度管理中会存在大量的风险,必须对项目展开进度风险管理。 　　 　　二、基于层次分析法的房地产项目进度风险管理模型构建 　　 　　1.层次分析法概况。层次分析法(Analytic Hierarchy Process)是美国运筹学家、匹兹堡大学萨蒂(T.L.Sauty)于20世纪70年代初提出的一种多指标多方案的综合比较方法。AHP是在对复杂决策问题深入分析的基础上,将评价问题看作是受多种因素影响的大系统,将相互关联、相互制约的因素按照它们之间的隶属关系排成从高到低的递阶层次结构。然后比较单一准则下任意两个元素之间的重要性,再利用数学方法,导出元素的相对权重,通过合成得到方案相对重要性的总排序。整个过程具有实用性、系统性和简洁性等优点,体现了人的分解-判断-综合的思维特征,能够将人的主观判断用数量形式表达出来并进行科学处理,因此特别适合在复杂的社会经济系统的决策问题中使用。 　　2.建立层次分析的结构模型。在房地产项目进度管理中,一般影响工程进度的因素大致分为施工操作、人、资金、环境四大类。项目在建过程中,最重要的就是施工操作方面的问题:在最初设计的时项目设计本身存在着一定缺陷,而这些缺陷有可能在施工时才容易被发现;材料供应不足、设备不到位或材料质量不符合要求也会影响项目的进度;出现安全事故会影响工程的进度;供水、供电、燃气、排污等配套工程一般办事程序多且复杂,容易影响工程进度;最后就是质量监控的部分,一定要保障整个项目的质量,这样才能保证整个项目的品质。 　　影响项目进度的人的因素一般分为人员技术不足和人力资源短缺两类,当人员技术落后时会影响项目的进度,而人力资源短缺更是会造成整个项目的停工。 　　在资金方面,首先要保证资金的及时供应,同时利率调整、物价变化等也会影响项目的资金,最终影响项目进度。 　　环境分为自然灾害和突发事件,这是不可避免会遇到的,当遇到这些时如何更好地降低它对工程造成的影响成为进度管理的一个重点。 　　在此根据以上的分析建立出各因素之间的层次关系,结构模型如下(图1)。 　　3.构造判断矩阵并计算各因素权重。请专家对各影响因素打分,对重要性程度按1-9赋值(重要性标度见表1),从而构造判断矩阵。 　　4.层次单排序并进行一致性检验。单排序是指判断矩阵各因素对其准则的相对权重。在实际中还需对判断矩阵进行一致性检验,使其大体上满足一致性要求。只有通过检验,才能继续对结果进行分析。具体步骤如下: 　　(1) 计算一致性指标C.I. C.I.= 　　(2) 查表(表2)求得平均随机一致性指标R.I. 　　 　　(3) 计算一致性比例C.R. C.R.=C.I./R.I. 　　若C.R.≤0.1,则认为判断矩阵的一致性可以接受;否则,需要对判断矩阵中的元素进行适当调整,直到得到满意的一致性为止。 　　5.层次总排序及一致性检验。层次总排序过程为计算同一层次所有因素对于最高层相对重要性的排序权值,它是由下而上逐层合成的。经计算后12个指标 相对于项目进度风险A的总排序为: 　　W=